Conjoncture immobilière francilienne en novembre* 2015

Dans la lignée des mois précédents, le nombre de ventes reste soutenu et les prix globalement stables.

L’activité progresse encore et atteint des niveaux élevés

Environ 42 000 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de septembre à novembre 2015, soit 42% de plus qu’à la même période en 2014.

Nous retrouvons donc un niveau d’activité historiquement élevé, supérieur de 21% à la moyenne de ces 10 dernières années, et en hausse de 9% comparé à la période de forte activité de 1999 à 2007.

Septembre, octobre et novembre 2015 ont affiché chacun des résultats en forte croissance et la tendance s’est poursuivie en décembre. 2015 a donc été une année active en termes de ventes avec une croissance annuelle des volumes de ventes de logements anciens supérieure à 15% en Ile-de-France.

La reprise bénéficie encore à tous les départements et aux appartements comme aux maisons. La Capitale affiche une envolée de 49% de ses ventes par rapport à la même période en 2014, avec 9 500 appartements vendus de septembre à novembre 2015. Mais il faut rappeler que le marché parisien avait subi à l’automne 2014 un tassement de son activité, consécutivement à la fin du dispositif d’abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values. Le mouvement de hausse des ventes à Paris s’en trouve donc amplifié.

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Des évolutions de prix encore modérées

Malgré la reprise des ventes, le prix des logements anciens reste très légèrement en deçà de celui constaté il y a un an en Ile-de-France (-0,7%). Pour les appartements, l’érosion des prix de 1,1% est d’autant plus marquée que l’on s’éloigne du cœur de l’agglomération. Ainsi de novembre* 2014 à novembre* 2015, le prix au m² a stagné dans Paris (-0,1%), où il s’établit désormais à 8 000 € le m². Il a baissé de 1,8% en Petite Couronne et de 2,1% en Grande Couronne. Les prix sont stables pour les maisons en un an (+0,1% en Ile-de-France).

En 3 mois (d’août* à novembre* 2015), les variations sont de faible amplitude, de -0,4% pour les appartements en Ile-de-France (+0,5% CVS) et de -0,6% pour les maisons (+0,8% CVS).

D’après les indicateurs avancés des notaires franciliens sur les avant-contrats, le prix au m² se stabiliserait autour de 8 000 € pendant les 3 premiers mois de 2016 dans Paris. Cela laisserait toutefois une variation annuelle positive de 1,4%, liée à l’augmentation observée cet été. En Petite Couronne, les prix des appartements baisseraient dans les prochains mois. En revanche, le marché de la maison afficherait des tendances haussières et des hausses annuelles de prix pouvant osciller entre 3 et 4% à l’horizon de mars* 2016.

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CVS : corrigé des variations saisonnières * Les statistiques sont calculées sur les ventes observées sur 3 mois (novembre correspond à la période allant de septembre à novembre,…).

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Emmanuel MACRON et Sylvia PINEL saluent l’initiative des professionnels de l’immobilier

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Dans un communiqué , Emmanuel MACRON, ministre de l’Economie, de l’Industrie et du Numérique et Sylvia PINEL, ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la ruralité saluent l’initiative de l’ensemble des fédérations des agences immobilières et des promoteurs immobiliers qui ont mis en commun leurs ressources et leurs compétences au service des particuliers à la recherche d’un logement, neuf ou ancien, en créant un site innovant « Bien’ici ».

Il propose à (presque) tous les acteurs du logement, sans distinction de taille, une solution complémentaire, avantageuse et qualitative pour publier leurs annonces en ligne. Facilitant la recherche de logement des particuliers, ce site :

– regroupe l’exhaustivité de l’offre immobilière dans l’ancien comme dans le neuf ;

– simplifie la recherche grâce à des fonctionnalités utiles et pratiques ;

– répond aux questions des utilisateurs sur leur logement et leur quartier ; – et prend en compte leurs contraintes et leurs besoins.

Pour les ministres , le lancement de ce site montre que le numérique est pour les professionnels de l’immobilier un outil au service de la transformation de leur métier. L’objet de la loi sur les nouvelles opportunités économiques sera d’accompagner ce mouvement de modernisation.

Trophées du logement ont récompensé Christian Terrassoux, Président de PITCH PROMOTION par deux prix, le Prix du Public et le Prix du Promoteur de l’année.

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terrassoux christian

Christian Terrassoux, 56 ans est un entrepreneur dans l’âme.  Après avoir fait des études d’ingénieur dans les écoles supérieures de l’Armement Terrestre, il entre à la Délégation Générale de l’Armement où il va rester plusieurs années. Il crée  sa société à 29 ans et décide très vite de pratiquer « tous les métiers » de la promotion quand d’autres se spécialisent.

Homme de conviction, attaché à ses racines corréziennes, il a su en 25 ans développer son entreprise et la porter en bonne place parmi les grands du secteur. Il se dit avant tout dirigeant d’une PME à dimension humaine, avec des valeurs qu’il a su faire partager à ses collaborateurs et auxquelles il reste profondément attaché.

En mars 2014, en pleine crise de la production de logements, Christian Terrassoux est élu pour 3 ans à la tête de la Fédération Régionale des Promoteurs Immobiliers d’Ile-de-France. Sa première mission aura été de favoriser la relance de l’activité en pesant sur l’ensemble des facteurs. Selon lui, « il faut restaurer la confiance entre tous les acteurs de  l’immobilier, les investisseurs, les promoteurs, leurs partenaires financiers, les collectivités et les pouvoirs publics ». En juin 2015, il a été nommé vice-président de la FPI.

 

Christian Terrassoux est Chevalier dans l’Ordre National de la Légion d’honneur.

À propos de Pitch Promotion

Le groupe PITCH PROMOTION compte aujourd’hui près de 250 collaborateurs, et un volume d’affaires annuel de plus de
300 M€ HT. Il fait preuve d’un développement soutenu sur des marchés tels que bureaux, résidentiel, logistique-activités, commerces en centre-ville, hôtellerie et équipements publics.

Dans le marché résidentiel, PITCH PROMOTION a livré cette année près de 1300 logements.

Il réalise 60% de son activité en Ile-de-France, et est également présent dans les grandes métropoles régionales que sont Toulouse, Lyon, Aix-en-Provence, Bordeaux, Montpellier et Nice.

Le groupe PITCH PROMOTION est dirigé par Christian Terrassoux, également Président de la Chambre d’Ile-de-France de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

« Cher » liquide : Histoires d’eau en copropriété …

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Portrait Sylvain Elkouby-BD

par Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de http://www.syndicexperts.com

Disposer d’eau en quantité et avec une qualité satisfaisante nous paraît naturel et indispensable dans la vie quotidienne. Pourtant, il peut être utile de se remettre en mémoire un ensemble de processus qui permettent à nos robinets de nous procurer le précieux liquide. Car agir pour que la consommation d’eau soit limitée, c’est minorer son coût pour les copropriétaires.

Un cycle naturel, au préalable

Remémorons-nous, les cours de géographie de notre jeunesse sur le « cycle de l’eau ». Le rayonnement solaire provoque sur les océans et les mers un phénomène d’évaporation ; les gouttelettes montent en altitude et s’accumulent en nuages. Poussées par les vents les masses nuageuses abordent le continent et, lorsqu’elles montent, elles se refroidissent, ce qui provoque la condensation et la pluie se met à tomber. Cette eau du ciel ruisselle en surface, puis soit elle pénètre dans le sol et une partie va constituer les nappes phréatiques, soit elle rejoint les cours d’eau.

Ce sont ces eaux des nappes ou des fleuves qui vont nous approvisionner. Les services des eaux vont leur faire subir les traitements qui les transforment en eau potable. Et tout immeuble, pour répondre aux normes, doit être approvisionné en eau potable.

Un cycle dans les immeubles

Dans l’immeuble – dans votre copropriété – commence un autre cycle : l’approvisionnement, l’utilisation, l’évacuation.

Le bon usage de l’eau demande de l’attention et le souci de ne pas gaspiller de la part de la copropriété (à la fois le syndic et le syndicat des copropriétaires).

Car l’eau c’est aussi de l’argent ! Elle constitue, en moyenne, le troisième poste de dépenses pour la copropriété, avec environ 10 % du total des charges. Une étude pour Paris estime la consommation d’eau à 2 euros par an et par mètre carré de surface de logement. Il faut y ajouter les  coûts des éventuels travaux de maintenance et de réfection, qui peuvent être à la charge de la copropriété pour ce qui relève des parties communes, ou du copropriétaire pour la partie privative de son installation.

Facture et eau froide

Il appartient au syndic de régler la facture du service des eaux pour la consommation générale de l’immeuble. Dans bien des immeubles la répartition se fait, encore, selon les tantièmes des lots et le montant est intégré dans les charges courantes.

Mais la législation impulse une évolution vers l’individualisation de la consommation d’eau. Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation doit comporter une installation permettant de déterminer la quantité d’eau fournie à chaque local, avec des compteurs pouvant être relevés sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs.

Pour les immeubles existants la loi facilite désormais l’installation de compteurs divisionnaires. Tout service public de distribution d’eau est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture dans les immeubles collectifs d’habitation, lorsque le propriétaire en fait la demande.

Ces dispositions doivent inciter les copropriétaires à avoir un usage plus économe de l’eau. L’individualisation de la consommation amène en règle générale des comportements plus responsables.

Au quotidien, il est utile de veiller aux éventuelles fuites, ainsi dans les chasses d’eau, qui représentent un gaspillage de litres d’eau ; préoccupez-vous de l’état des tuyaux, des joints des appareils électroménagers (un test est de relever le soir les données du compteur et de vérifier qu’elles sont identiques le lendemain matin).

Il est bon de s’habituer à ne laisser couler les robinets ou la douche que pour les besoins nécessaires…

Pour les installations – colonnes montantes – leur entretien importe, car des fuites peuvent entraîner de redoutables dégâts des eaux.

Rappelons aussi que depuis 2013 la réglementation impose une concentration en plomb très réduite dans l’eau potable ; ce qui rend nécessaire le remplacement d’anciennes canalisations en plomb.

 

L’eau chaude, eau sanitaire et fluide caloporteur

L’eau chaude sanitaire peut être produite individuellement, ou collectivement. Dans ce cas, la copropriété doit s’attacher aux performances énergétiques de la chaudière et aux dispositifs de mesure pour les différents lots. Le code de l’énergie impose que pour les immeubles récents des appareils permettant d’individualiser les frais soient obligatoires à la fin de 2017.

Pour le chauffage l’eau est nécessaire : elle constitue le fluide « caloporteur » qui permet l’approvisionnement en chaleur de la chaufferie jusqu’aux radiateurs. Une installation demande de l’entretien, parfois de lourdes réparations si ce n’est un changement.

 

Et les eaux usées ?

Il faut évacuer trois catégories d’eau : l’eau pluviale recueillie dans les gouttières et chéneaux ; les eaux ménagères recueillies par les évacuations des cuisines et salles de bains ; les eaux-vannes, c’est-à-dire les eaux souillées issues des toilettes.

Des tuyaux, d’un assez fort diamètre, sont chargés de les évacuer ; souvent les eaux ménagères et les eaux-vannes circulent dans des canalisations séparées. Dans de nombreux immeubles anciens les colonnes en fonte datent, et peuvent même remonter à la construction. Lorsqu’un incident se produit, engorgement ou fuite, les désagréments sont souvent grands et peuvent imposer une intervention du plombier en urgence. Les colonnes ont souvent été encastrées par les copropriétaires dans leur cuisine ou leur salle de bains, l’opération peut être lourde financièrement pour refaire la décoration ; dans des cas l’assemblée générale peut décider que la réfection est prise en charge par la copropriété.

Si les colonnes donnent des signes de faiblesse des travaux de réfection peuvent être réalisés à titre préventif, mais ils peuvent se révéler onéreux.

La fin de notre cycle de l’eau dans l’immeuble se termine par l’évacuation dans le réseau des égouts. Commencent alors les traitements des eaux usées dans les stations d’épuration où elles sont assainies, mais ceci est une autre histoire.

Syndic Experts (syndicexperts.com) en bref

Sylvain Elkouby est administrateur de biens et gère plus de 3 500 lots de copropriété.  Grâce à  une politique d’innovation permanente, son cabinet (Viala Fleury) maintient sa place originale dans la capitale aux côtés des géants de la profession.  L’application  créée de toute pièce pour répondre aux futures obligations de la loi Alur http://www.syndicexperts.com/ est une illustration de cette créativité.

Mobilisation pour les copropriétés en difficulté : Les professionnels de la FNAIM regrettent les conditions de nomination des mandataires ad hoc

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Mobilisation pour les copropriétés en difficulté : Les professionnels de la FNAIM répondent présents, mais regrettent les conditions de nomination des mandataires ad hoc

La loi ALUR du 24 mars 2014 a réformé en profondeur les dispositions applicables aux copropriétés fragiles ou en difficulté. Cette réforme faisait partie des mesures souhaitées par la FNAIM. Celle-ci rappelle en effet que, sur les 8,5 millions de logements relevant du statut de la copropriété, près de 15% sont situés dans des copropriétés considérées comme fragiles ou en difficulté.

Charges impayées, immeubles dégradés

Le plus souvent, une copropriété se trouve en difficulté lorsque le montant des charges impayées compromet son équilibre financier ou lorsque les copropriétaires ne sont plus en mesure de financer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les deux situations pouvant être liées.

La réforme vient donc à propos renforcer la procédure d’alerte en cas de dépassement d’un seuil de charges impayées, instaurée en 2009, mais insuffisamment efficace. Pour les copropriétés les plus dégradées et/ou surendettées, de nouvelles solutions sont désormais applicables : plan d’apurement des dettes, plan de sauvegarde, division de la copropriété, obligation de travaux, cession de parties communes, etc.

Recourir à des gestionnaires expérimentés

En présence d’une copropriété en difficulté, c’est au syndic ou, à défaut, aux copropriétaires, à des créanciers, voire au maire de la commune ou à un représentant de l’Etat de saisir le juge afin que celui-ci désigne un mandataire ad hoc qui aura la mission de redresser la situation.

Une expérience particulière requise… Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire, le juge peut désigner un administrateur judiciaire ou, à titre exceptionnel et par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire.

« L’intention du législateur était claire. Il ouvrait la possibilité de recourir aux compétences de terrain acquises par des professionnels, parmi lesquels des syndics, spécialisés dans l’administration et le redressement de copropriétés en difficulté. Hélas, le décret d’application de cette mesure ne va pas dans ce sens », regrette Jean-François BUET, Président de la FNAIM.

…mais la valorisation des acquis non retenue. Dans le décret du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, les deux conditions (cumulatives) requises pour être mandataire ad hoc ou administrateur provisoire sont les suivantes :

– Une expérience d’au moins trois ans dans la gestion d’une copropriété ou pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires.

– Un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants : droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière.

Oubliée la promesse de la loi de valoriser les acquis de professionnels spécialisés ! « Le traitement des copropriétés en difficulté risque de devoir se passer des compétences pourtant avérées de certains professionnels rompus de longue date à cette pratique simplement parce qu’ils n’ont pas un master 2 en poche… C’est dommage », conclut Jean-François BUET.

La Chambre Nationale des Propriétaires ouvre sa 5ème délégation régionale à Bordeaux

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Historiquement implantée en Ile-de-France, la Chambre Nationale des Propriétaires se développe sur l’ensemble du territoire français, en mettant en place des délégations régionales, afin de se rapprocher au plus près de ses adhérents pour mieux les aider, les informer et les défendre

Après la Normandie, la région Rhône-Alpes, la Côte d’Azur et la Provence, l’Aquitaine sera à l’honneur au mois de novembre, puisque la cinquième délégation à s’ouvrir, es  localisée à Bordeaux. Elle a vocation à accueillir et conseiller les propriétaires, copropriétaires, syndics bénévoles ou futurs acquéreurs immobiliers.
La Chambre Nationale des Propriétaires inaugure ainsi sa 5ème délégation régionale à Bordeaux le lundi 2 novembre 2015 à 18h30 à l’Athénée Municipal – Place Saint-Christoly à Bordeaux.

L’objectif de cette délégation est de répondre au plus près aux attentes des adhérents qui pourront bénéficier de consultations sur place auprès d’experts bénévoles (avocats, architectes, experts en immobilier…) et de tous les services proposés par la Chambre Nationale :

– information, conseil et aide sur le plan juridique, fiscal et technique par le biais de spécialistes, de supports d’information, de documents pré-établis, de conférences et de formations

– avantages tarifaires et conditions préférentielles consenties par nos partenaires (ex : Orange, Barnes, Citya, Antargaz, Primonial, Empruntis…)

– représentation des adhérents et défense de leurs intérêts auprès des pouvoirs publics.

La délégation sera pilotée par Ludovic Dewaele (architecte DPLG) et composée de Maître Delphine Bron (avocat immobilier), Maître Gérard Navaro (avocat fiscaliste) et Maître Valentine Shrameck-Montebello (notaire)

Conférence de lancement sur les thèmes :

  • Baux d’habitation : comment éviter les risques liés à la loi ALUR ? : Animée par Maître Delphine Bron, avocat
  • Les agendas de mise en accessibilité des locaux professionnels  :Animée par Ludovic Dewaele, architecte DPLG

A propos de La Chambre Nationale des Propriétaires
Première association de défense et de services pour les propriétaires et copropriétaires, la Chambre Nationale des Propriétaires est une institution plus que centenaire. Elle représente aujourd’hui 11 000 adhérents et 120 000 lots sur le marché immobilier. Son objectif est d’aider les propriétaires et les copropriétaires en leur apportant information, conseil, aide et en défendant leurs intérêts auprès des pouvoirs publics.

Dématérialisations des notifications de convocations, et procès verbaux …

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Après quatre ans de négociations, le décret n°2015-1325, relatif à la dématérialisation des notifications de convocations, procès-verbaux, et mises en demeure daté du 21 octobre 2015 a été publié au Journal Officiel le 23 octobre 2015.

Le décret : http://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/10/21/JUSC1513225D/jo

Pour l’ARC le décret relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure doit faire ses preuves , notamment il faudra vérifier :
– si le syndic réduit le montant de ses honoraires en fonction de la diminution des photocopies que cela va engendrer, conformément au coût affiché dans les « anciens »
contrats (version arrêté NOVELLI du 19 mars 2010, avant le décret sur le contrat type « tout compris »), à savoir entre 0,20 € et 0,50 € la page;
– si le syndic présente dans son contrat un coût différencié de la mise en demeure selon qu’elle soit envoyée sous format papier ou par voie électronique;
– si le syndic reporte, sur le compte du syndicat des copropriétaires, le coût réel de la
notification électronique facturé par l’opérateur, sans prendre de marge, comme cela est le cas actuellement pour l’affranchissement postal;
– si le syndic n’impose pas aux copropriétaires la notification électronique sans obtenir au préalable leur consentement exprès

Bail Multiloc de la Ville de Paris : Point de vue de Jean-François Buet, Président de la FNAIM

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La délibération récente de la Ville de Paris pour remettre sur le marché les logements locatifs vacants est historique : les propriétaires bailleurs qui stérilisaient délibérément leur bien depuis au moins six mois et qui acceptent de le louer par l’intermédiaire d’un professionnel recevront une prime de la collectivité locale, à la condition qu’ils consentent un montant de loyer inférieur de 20% ou plus par rapport au loyer de référence défini par l’arrêté préfectoral d’août dernier. Le versement régulier des loyers sera en outre couvert par une assurance financée par la mairie, comme les honoraires attachés à la location. Enfin, les éventuels travaux de remise en état du bien pourront aussi être pris en charge par la Ville. Au bout du compte, un bailleur parisien recevra jusqu’à 14 000 € de la part de la collectivité de proximité.

On ne pourra que se féliciter également du rôle confié dans la mise en œuvre de ce dispositif aux professionnels de la location et de la gestion. Au demeurant, l’inspiration du Bail Multiloc doit tout à la représentation territoriale de la FNAIM, (Chambre du Grand Paris). Elle a œuvré pendant des mois à convaincre l’équipe municipale. L’influence de notre syndicat à Paris a aussi conduit à la reconnaissance de l’efficacité des professionnels : eux-seuls peuvent garantir que les loyers seront fixés au bon niveau, que les prestations du logement seront correctes, éventuellement au prix d’une rénovation ou d’une mise aux normes.

 Pourtant, la bonne nouvelle du Bail Multiloc jette une lumière crue sur l’inadaptation de la fiscalité nationale du bailleur privé. Elle révèle en outre que pour une ville qui aura su trouver un correctif à la pente des investisseurs à retirer leur bien du marché, des dizaines d’autres resteront confrontées au problème de l’attrition du parc locatif privé.

Huit ans que notre Fédération a écrit la prescription et que les gouvernements successifs se contentent d’estimer le remède pertinent… sans l’administrer. Le salut viendra de la mise en place d’un new deal fiscal, sur la base du trop rustique statut de droit commun du déficit foncier. Il faut d’urgence moduler la considération fiscale du bailleur dans l’existant en fonction du dividende social qu’il verse. En clair, si un propriétaire baisse le loyer demandé pour le rapprocher des loyers HLM, il est normal que sa faculté d’imputer ses charges pour réduire son assiette d’imposition et de faire reconnaître l’usure de son bien soit majorée. Il serait même légitime que sa taxe foncière soit allégée.

Bref, un mécanisme de Bail Solidaire doit voir le jour. Monsieur Valls, devant le Congrès de la FNAIM il y a un an, s’est dit intéressé… Le temps n’est plus aux marques d’intérêt et l’urgence d’abonder l’offre locative dans les zones tendues impose qu’on passe à l’acte. Au demeurant, les efforts d’une collectivité locale sont-ils là pour compenser un régime fiscal inadapté? En tout cas, ceux de la Ville de Paris pour redonner le goût de l’investissement locatif aux bailleurs privés, louables, révèlent la cécité de l’Etat. Le projet de loi de finances pour 2016 peut être l’occasion de réparer ce préjudice.

Loi ALUR : Les locataires « sexagénaires » ne lui disent pas merci…

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« Tout au long des débats sur la loi ALUR, la FNAIM n’a cessé de mettre en garde le législateur sur les conséquences de mesures excessives ou imprécises. On en a un nouvel exemple avec la protection du locataire âgé, dispositif louable en soi mais brouillé par la complexité de sa mise en œuvre, aggravée par la récente loi Macron », regrette Jean-François BUET, président de la FNAIM. Explications.
L’archétype du bon locataire
Les personnes âgées de 60 ans et plus constituent, a priori, une clientèle de premier choix pour les propriétaires bailleurs. Ce sont généralement des locataires stables et soigneux qui disposent, avec leur pension de retraite, de revenus pérennes et connus d’avance.
En vieillissant, le locataire, surtout s’il est de condition modeste, peut redouter que son propriétaire lui donne congé, ce qui l’obligerait à chercher une autre location et à déménager. C’est pourquoi, la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation prévoit une protection particulière en sa faveur.
Congé sous condition. Dans sa version d’origine, le texte obligeait le propriétaire donnant congé à proposer, à son locataire, un nouveau logement comparable, lorsque le dit locataire était âgé de plus de 70 ans et que ses ressources annuelles étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
Une exception était toutefois prévue. Le bailleur, personne physique, âgé de plus de 60 ans ou disposant de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC pouvait délivrer congé sans avoir à reloger son locataire âgé.
Une surprotection contreproductive
« Pendant 25 ans, le dispositif issu de la loi de 1989 a plutôt bien fonctionné, occasionnant peu de contentieux. Mais, alors même que l’espérance de vie augmente et que l’âge de la retraite est sans cesse repoussé, la loi ALUR est venue avancer l’âge de protection du locataire », remarque Jean-François BUET.
Depuis le 25 mars 2014, date de la promulgation de la loi ALUR, l’obligation de proposer un autre logement s’applique en cas de congé donné à un locataire âgé de plus de 65 ans, au lieu de 70 ans auparavant. A l’égard du propriétaire, en revanche, la logique est respectée : l’âge pour échapper à cette obligation passe de 60 à 65 ans. Deux poids, deux mesures.
Indisponibilité du bien. Il y a des propriétaires qui souhaitent louer un logement pendant un nombre limité d’années, notamment parce qu’ils projettent de le reprendre ensuite pour eux-mêmes ou pour y loger un proche : un enfant devenu adulte ou un parent, par exemple.
Ceux-là pourront s’interroger sur l’opportunité de louer à une personne d’une soixantaine d’année : à l’échéance du premier bail de 3 ans ou de son renouvellement, ils risquent d’avoir à proposer au locataire un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, une obligation difficile à remplir en pratique.
Effet inverse. C’est pourquoi, lors de la mise en location du bien, face à deux candidats locataires aux garanties équivalentes, au risque de commettre une discrimination pourtant pénalement sanctionnée, certains propriétaires pourront avoir la tentation de préférer un trentenaire à un jeune « sexagénaire ». La protection se retournera ainsi contre ceux que l’on voulait protéger…
La coupable imprécision des textes
La réticence du propriétaire sera d’autant plus compréhensible que le législateur vient d’instiller deux dispositions piégeuses supplémentaires, l’une concernant le plafond de ressources à prendre en compte, l’autre visant le cas où le locataire a recueilli chez lui une personne à charge.
Plafond de ressources. La loi ALUR a abandonné la référence au SMIC pour lui substituer le « plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ».
Problème ! Il existe beaucoup de plafonds fixés par arrêtés pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (conventionnement ANAH social, conventionnement ANAH très social, conventionnement ANAH intermédiaire, conventionnement APL, etc.). Cette imprécision sera source de contentieux, à n’en pas douter.
Personne à charge. La loi Macron du 6 août 2015 a étendu l’obligation de proposer un nouveau logement au locataire à qui l’on délivre un congé si celui-ci vit dans le logement avec une personne à sa charge âgée de plus 65 ans qui remplit personnellement la condition de ressource, mais aussi à la condition que l’ensemble des ressources des personnes vivant au foyer soit inférieur au plafond. Un plafond toujours aussi difficile à déterminer.
Auparavant, il était admis que la protection profite à tous les titulaires du bail, lesquels étaient connus du propriétaire. Désormais, il suffit au locataire, quel que soit son âge, de justifier qu’il partage son logement avec une personne à charge de plus de 65 ans pour s’opposer au congé (sous réserve de remplir la condition de ressources).
« Voilà qui n’est pas sans  rappeler la transmission intergénérationnelle du droit au maintien dans les lieux figurant dans la loi du 1er septembre 1948, à l’origine de tant d’abus et de fraudes, nourrissant un important contentieux devant les tribunaux. Ce n’est sûrement pas avec des dispositions de cette nature que l’on encouragera l’investissement locatif privé dont notre Pays a pourtant si besoin et que l’on règlera le problème du logement des séniors qui ne cessera de croître avec l’allongement de la durée de vie … à l’heure où le Parlement délibère sur le projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement », conclut Jean-François BUET.

#Immobilier #logement Révolution digitale…. En un clic, 2000 syndics comparés !

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En un clic, 2000 syndics comparés ! La révolution digitale continue de métamorphoser tous les métiers. Celui de l’administrateur de biens n’échappe pas au phénomène. Tout copropriétaire a désormais intérêt à consulter le site « super-syndic.com ». Forte d’une expérience conséquente dans l’immobilier, Pauline Victor a conçu ce service offert aux huit millions de copropriétaires en France.

Parallèlement, les professionnels ont d’autant plus intérêt à se faire référencer que le site leur apporte un surcroît de notoriété. Pour figurer dans l’offre, il leur suffit d’accepter de remplir la fiche de renseignements sur leurs prestations et leurs tarifs. Grâce à ces informations, l’internaute reçoit en moins d’une minute un devis et une offre de prestations.

En ce sens, « Super-syndic.com » s’inscrit pleinement dans le cadre de la loi ALUR. Celle-ci impose en effet désormais de présenter en Assemblée générale une comparaison détaillée des syndics de la région. Le portail internet se révèle en la matière un précieux auxiliaire.

Après des premiers essais positifs en région parisienne, sa fondatrice étend son offre à toute la France.

Une base de données nationale se met donc ainsi progressivement en place. Elle sera d’autant plus complète et précise que les professionnels accepteront de jouer le jeu. Chacun pourra s’étalonner par rapport à ses concurrents et les particuliers arrêteront leur choix en toute connaissance de cause.

De la sorte, tout le monde sera gagnant.

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