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Par Jean-François Buet, Président de la FNAIM

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La citation est célèbre, même en latin (« Vulnerant omnes, ultima necat »). Elle figurait au-dessous des horloges des églises et des monuments publics de la Rome antique, parlait ainsi des heures qui passent et des conséquences sur le cours de la vie, jusqu’à l’issue fatale. Ce sont les décisions prises par le gouvernement depuis sa nomination qui m’inspirent cette évocation historique: le sentiment prévaut que chacune éprouve un peu plus les propriétaires, et il s’en trouve déjà parmi les observateurs pour penser qu’on veut vraiment les voir disparaître du jeu économique.

Je ne ferai pas ici la litanie exhaustive des mesures récentes à leur encontre. Je me limiterai aux plus délétères.

Un projet de loi en cours d’examen au parlement qui, sous couvert de rééquilibrer les rapports locatifs, rajoute des obligations aux bailleurs sans symétrie pour le locataire: comment peut-on sanctionner le propriétaire qui tarde à restituer le dépôt de garantie de 10% de son montant, alors que le locataire n’est passible d’aucune amende en cas de non respect de l’échéance du paiement ? Et alors même qu’aucun frais de relance ne peut être facturé au preneur… Comment imaginer en outre qu’une garantie universelle ne va pas créer le risque, en assimilant l’impayé du loyer à un événement sans conséquence et en déresponsabilisant les locataires? Pourquoi permettre un préavis réduit dans les zones tendues, comme si les contraintes de gestion du bailleur y étaient, elles, allégées? Pourquoi ne pas autoriser la facturation de l’envoi de l’avis d’échéance, qui est le moyen le plus efficace d’éviter le retard de paiement, conçu comme un service facultatif qui pourrait être choisi délibérément par le locataire ? Pourquoi permettre un droit de repentir du locataire après l’établissement du constat d’état des lieux d’entrée, alors qu’il est contradictoire?

Dans l’ordre de la fiscalité, l’amélioration de la taxation des plus-values de cession annoncée il y a quelques jours ne revient pas franchement sur l’erreur de la précédente majorité, et fait encore peser un lourd impôt sur les investisseurs qui cèdent dans le délai habituel de 10 ou 15 ans après une acquisition. Aucune actualisation non plus du statut du déficit foncier: l’enveloppe des dépenses de travaux pouvant donner lieu à réduction de la base imposable n’a pas été revue depuis 20 ans! Aucune contrepartie n’a non plus été proposée aux bailleurs qui accepteraient de louer à un prix inférieur au marché: chez nos amis allemands, nous prenons le mécanisme des observatoires de loyer et de l’encadrement, mais pas la fiscalité intelligente et solidaire… Fallait-il aujourd’hui passer un accord avec les départements les autorisant à augmenter les droits de mutation, c’est-à-dire à enchérir le montant des acquisitions, et donc à affecter la rentabilité locative ? Est-il opportun de revoir les bases cadastrales, pour alourdir la taxe foncière, autre cause d’érosion du rendement locatif ?

Tous ces gestes sinon malveillants, du moins inconséquents et dangereux, inquiètent les bailleurs actuels et dissuadent les investisseurs d’investir. La France ne peut pourtant pas s’offrir le luxe de se passer de ces acteurs économiques: le parc locatif privé loge 6,5 millions de ménages, quand le parc HLM en héberge 4,5 millions. Dans le même temps, 1,2 million de familles et d’individus attendent que leur demande de logement social soit satisfaite, certains depuis plusieurs années dans les grandes villes. Il est flagrant que le pays a besoin des propriétaires privés et que la construction ne suffira pas à atteindre les objectifs. On ignore un chiffre: pour 100 000 logements HLM de plus par an, 120 000 les meilleures années, ce sont entre 140 000 et 170 000 investissements locatifs privés qui se font chaque année. Entre 40 000 et 70 000 dans le neuf, et de l’ordre de 100 000 dans l’ancien pour être précis. La contribution de l’initiative privée est majeure, et de loin.

L’alternative est simple: si l’Etat envoie des signaux positifs aux bailleurs, on peut sans conteste accroître de 20% le nombre des achats locatifs, et satisfaire 30 000 à 35 000 ménages de plus par an au bas mot, singulièrement en zone urbaine tendue grâce au logement ancien; l’inverse est vrai. Il est urgent que les heures qui blessent fassent place à des heures favorables. Sinon, la dernière heure de l’engagement des investisseurs privés pourrait bien sonner sans qu’on l’entende.

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