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Conjoncture du marché locatif privé fevrier 2014

« par Michel MOUILLART, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS »

Durant les mois d’été, le marché locatif privé a enregistré les déséquilibres saisonniers habituels. La pression de la demande s’est renforcée, notamment sur les territoires où l’insuffisance de l’offre locative privée est la plus marquée. Les tensions ont alors perduré jusqu’au début du mois de novembre. Puis l’activité du marché s’est ralentie.

Pourtant, même si le rythme de hausse des loyers s’est accéléré durant l’été, comme chaque année à la même époque, la progression est restée très modérée : les loyers de marché1 ont cru de 0.6 % en 20132, alors que dans le même temps la progression des prix à la consommation s’est établie à 0.9 %, d’après l’INSEE. En 2012, les loyers de marché avaient augmenté de 2.2 %, pour des prix à la consommation alors en hausse de 2.0 %.

Depuis l’été 2011 en effet, le marché locatif privé est affecté, comme l’ensemble de l’économie immobilière, par le ralentissement économique qui s’est amorcé avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines. Il doit ainsi composer avec une demande particulièrement déprimée par la montée du chômage et les incertitudes sur le pouvoir d’achat. Et il est déstabilisé par des annonces et des décisions publiques qui bouleversent les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs et finissent par renforcer le déséquilibre des marchés.

Aussi, depuis 2006 les loyers de marché augmentent moins vite que l’inflation. D’ailleurs en 2013, dans 33.3 % des villes de plus de 100 000 habitants que CLAMEUR observe depuis 2000, ils ont baissé. Et dans 23.1 % encore, les loyers ont progressé moins vite que l’inflation.

Et si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, le constat est encore plus préoccupant : dans 60.0 % d’entre elles, les loyers ont baissé ou ont progressé moins vite que l’inflation en 2013. Les loyers de marché ont baissé à Angers, Le Havre, Lille, Le Mans, Marseille et Rennes. En outre, dans des villes comme Bordeaux, Montpellier, Nantes, Strasbourg, Toulon et Toulouse, la hausse des loyers est restée inférieure à l’inflation.

Les marchés locatifs privés subissent donc fortement la crise, comme en 2009, et les évolutions des loyers s’en ressentent.

1 Les loyers de marché sont mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur évolution ne peut donc se comparer à celle de l’IRL qui régit les baux en cours. Et elle ne doit pas être confondue avec la variation des loyers entre deux locataires qui est trop souvent utilisée pour « illustrer » le caractère excessif des hausses de loyers constatées dans les grandes villes. 

2 Le niveau moyen des loyers observés par CLAMEUR sur l’ensemble de l’année 2013 est comparé au niveau constaté en 2012.

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