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Les observateurs ont souvent mis en avant la place des étrangers dans la formation des prix et sur le fonctionnement du marché immobilier. S’ils peuvent ponctuellement exercer un rôle déterminant sur certains segments de marché très étroits dans la Capitale (très grands biens de très haut de gamme ou hypercentre de Paris), leur présence doit être relativisée et remise en perspective.

Une clientèle étrangère qui regroupe des acquéreurs dont la stratégie est très diversifiée

Tout d’abord, Paris, ville cosmopolite, accueille comme toutes les grandes Capitales mondiales une population étrangère assez nombreuse (environ 15% des habitants de la ville). Assez naturellement, les étrangers sont donc également présents, bien que dans une moindre proportion (environ 8%), parmi les acquéreurs d’appartements parisiens. D’autre part, les acquéreurs étrangers présentent des profils très différents. Ainsi, il faut distinguer ceux qui sont nés à l’étranger, résident en France et achètent plutôt dans Paris. Ils sont devenus proportionnellement plus nombreux dans la Capitale (courbe en vert), dans un mouvement lent mais plus régulier depuis cinq ans. Alors qu’ils représentaient autour de 4% des acquéreurs de 1996 à 2011, ils en représentent 5,5% en 2014.

Il faut également isoler les étrangers non-résidents qui achètent depuis l’étranger. Actuellement, la part des étrangers non-résidents dans les ventes totales dans la Capitale est redescendue en dessous de 3% alors qu’elle avait progressé jusqu’à atteindre près de 4% en 2008/2009. La très forte hausse des prix en 2010 semble avoir déclenché ce recul. Depuis, les modestes baisses de prix du résidentiel constatées depuis 3 ans et une fiscalité dissuasive ont pu freiner leur retour sur le marché parisien. La baisse de l’euro, si elle s’installait, pourrait avoir un effet inverse.

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Les Italiens toujours très présents dans la Capitale Historiquement, les Italiens (courbe rouge) ressortent, et de loin, comme les acquéreurs étrangers les plus représentés à Paris. Cependant, leur présence a fortement fluctué dans le temps au point de représenter, en 2009, un quart des acquéreurs étrangers dans la Capitale.

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Les six pays les plus représentés, en-dehors de l’Italie, cumulent chacun autour de 5% des achats des étrangers en 2014, avec des variations dans le temps. Les Portugais, Algériens et Chinois étaient plus nombreux à la fin des années 90. Les Anglais et les Américains représentaient plus de 10% des acquéreurs étrangers au début des années 2000. Enfin, la part des acquéreurs allemands est stable dans le temps. Les origines géographiques des acquéreurs étrangers se sont aussi progressivement diversifiées au fil du temps.

Où habitaient les étrangers lors de leur acquisition ? En moyenne depuis près de 20 ans, les Italiens, Américains et Anglais qui achètent à Paris sont majoritairement des non-résidents qui s’installent ou achètent un pied-à-terre sans avoir déjà vécu dans la Capitale. A l’inverse, les autres nationalités et particulièrement les Portugais et Chinois résident déjà majoritairement en France au moment de leur achat.

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SOURCE : Chambre des notaires Paris Ile-de-France

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