Conjoncture immobilière francilienne en novembre* 2015

Dans la lignée des mois précédents, le nombre de ventes reste soutenu et les prix globalement stables.

L’activité progresse encore et atteint des niveaux élevés

Environ 42 000 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de septembre à novembre 2015, soit 42% de plus qu’à la même période en 2014.

Nous retrouvons donc un niveau d’activité historiquement élevé, supérieur de 21% à la moyenne de ces 10 dernières années, et en hausse de 9% comparé à la période de forte activité de 1999 à 2007.

Septembre, octobre et novembre 2015 ont affiché chacun des résultats en forte croissance et la tendance s’est poursuivie en décembre. 2015 a donc été une année active en termes de ventes avec une croissance annuelle des volumes de ventes de logements anciens supérieure à 15% en Ile-de-France.

La reprise bénéficie encore à tous les départements et aux appartements comme aux maisons. La Capitale affiche une envolée de 49% de ses ventes par rapport à la même période en 2014, avec 9 500 appartements vendus de septembre à novembre 2015. Mais il faut rappeler que le marché parisien avait subi à l’automne 2014 un tassement de son activité, consécutivement à la fin du dispositif d’abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values. Le mouvement de hausse des ventes à Paris s’en trouve donc amplifié.

Des évolutions de prix encore modérées

Malgré la reprise des ventes, le prix des logements anciens reste très légèrement en deçà de celui constaté il y a un an en Ile-de-France (-0,7%). Pour les appartements, l’érosion des prix de 1,1% est d’autant plus marquée que l’on s’éloigne du cœur de l’agglomération. Ainsi de novembre* 2014 à novembre* 2015, le prix au m² a stagné dans Paris (-0,1%), où il s’établit désormais à 8 000 € le m². Il a baissé de 1,8% en Petite Couronne et de 2,1% en Grande Couronne. Les prix sont stables pour les maisons en un an (+0,1% en Ile-de-France).

En 3 mois (d’août* à novembre* 2015), les variations sont de faible amplitude, de -0,4% pour les appartements en Ile-de-France (+0,5% CVS) et de -0,6% pour les maisons (+0,8% CVS).

D’après les indicateurs avancés des notaires franciliens sur les avant-contrats, le prix au m² se stabiliserait autour de 8 000 € pendant les 3 premiers mois de 2016 dans Paris. Cela laisserait toutefois une variation annuelle positive de 1,4%, liée à l’augmentation observée cet été. En Petite Couronne, les prix des appartements baisseraient dans les prochains mois. En revanche, le marché de la maison afficherait des tendances haussières et des hausses annuelles de prix pouvant osciller entre 3 et 4% à l’horizon de mars* 2016.

CVS : corrigé des variations saisonnières * Les statistiques sont calculées sur les ventes observées sur 3 mois (novembre correspond à la période allant de septembre à novembre,…).

 

Emmanuel MACRON et Sylvia PINEL saluent l’initiative des professionnels de l’immobilier

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Dans un communiqué , Emmanuel MACRON, ministre de l’Economie, de l’Industrie et du Numérique et Sylvia PINEL, ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la ruralité saluent l’initiative de l’ensemble des fédérations des agences immobilières et des promoteurs immobiliers qui ont mis en commun leurs ressources et leurs compétences au service des particuliers à la recherche d’un logement, neuf ou ancien, en créant un site innovant « Bien’ici ».

Il propose à (presque) tous les acteurs du logement, sans distinction de taille, une solution complémentaire, avantageuse et qualitative pour publier leurs annonces en ligne. Facilitant la recherche de logement des particuliers, ce site :

– regroupe l’exhaustivité de l’offre immobilière dans l’ancien comme dans le neuf ;

– simplifie la recherche grâce à des fonctionnalités utiles et pratiques ;

– répond aux questions des utilisateurs sur leur logement et leur quartier ; – et prend en compte leurs contraintes et leurs besoins.

Pour les ministres , le lancement de ce site montre que le numérique est pour les professionnels de l’immobilier un outil au service de la transformation de leur métier. L’objet de la loi sur les nouvelles opportunités économiques sera d’accompagner ce mouvement de modernisation.

Simplification des transactions immobilières

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Sylvia Pinel, ministre du Logement, de l’Egalité des Territoires et de la Ruralité, a présenté aujourd’hui en Conseil des Ministres une ordonnance visant à simplifier les transactions immobilières.

Tout en améliorant les modalités d’information de l’acquéreur, dès le stade de la promesse de vente, sur le bien dont il va devenir propriétaire, cette ordonnance amende les dispositions de la loi ALUR afin de fluidifier les transactions immobilières.

Par cette ordonnance :

• les éléments d’information et documents requis ne devront plus obligatoirement être annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée ;
• les informations financières de la copropriété seront ciblées sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur, et l’établissement des éléments nécessaires à cette information sera simplifié ; un arrêté précisera le contenu de ces informations ;
• l’information à transmettre sera adaptée en fonction de la situation de l’acquéreur ou du bien. Par exemple : elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot ; ou encore, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires tels que les caves, parking etc., sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents.

Cette ordonnance a reçu l’avis favorable du Conseil Supérieur du Notariat et du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières qui réunit professionnels et consommateurs. Elle s’inscrit dans une démarche de simplification du droit applicable au marché immobilier, afin de le rendre plus fluide, plus efficace et plus simple pour les Français, et de redonner de la confiance aux acteurs, indispensable pour relancer ce secteur.

Le marché immobilier en Languedoc-Roussillon

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Alexis Melidonis , Président FNAIM de la Région  Languedoc-Roussillon

Sur le marché de la transaction, il faut distinguer deux tendances : celle des stations balnéaires de la région et celle des villes comme Montpellier, Nîmes, Narbonne ou Perpignan.

Le marché des résidences secondaires

Au 1^er semestre 2015, l’activité en bord de mer a repris un peu sur le marché des résidences secondaires. En effet, la région Languedoc-Roussillon reste plus abordable que le Var ou les Alpes-Maritimes, et depuis le début de l’année, les professionnels des Pyrénées Orientales notent le retour de la clientèle étrangère, notamment anglaise qui avait disparue depuis 3 ou 4 ans.

De même, la baisse des prix constatée depuis plusieurs mois conjuguée à des taux historiquement bas, suscite de nouveau  l’intérêt des acquéreurs.

L’activité en zone urbaine

Dans les principales villes de la région, l’activité est en hausse de 20%. Et la baisse des prix facilite la rencontre entre l’offre et la demande. En ce qui concerne les appartements, la demande se porte surtout sur les 3 et 4 pièces, entre 80 et 120 mètres carrés. Ce type de produit se négocie entre 180 000 euros et 220 000 euros, en fonction de la localité et de la qualité intrinsèque du bien.

Hors grandes agglomérations, la demande se porte essentiellement sur les maisons individuelles de 120/130 mètres carrés avec un jardin, pour un budget moyen compris entre 250 000 euros et 300 000 euros.

A noter : les biens inférieurs à 300 000 euros représentent environ 70% des ventes en Languedoc-Roussillon.

Point sur le marché locatif

L’activité locative est restée relativement stable au 1^er semestre 2015 comparé au 2^èmesemestre 2014. Le rapport entre offre et demande est équilibré, excepté pour les maisons individuelles et les villas qui sont des produits assez rares et très demandés.

 

70% de la population éligible au logement social à Perpignan

Depuis quelques mois, les professionnels constatent un durcissement de la solvabilité des candidats locataires qui se détournent du marché locatif privé au profit du secteur social.

A titre d’exemple, à Perpignan, 70% de la population est éligible au logement social. Conséquence de ce contexte socio-économique, les loyers à la relocation dans le secteur privé sont revus systématiquement à la baisse depuis 3 ans. Une situation qui a des incidences sur l’engagement des propriétaires bailleurs qui, non seulement voient la rentabilité locative baisser, mais qui supportent en outre une fiscalité grimpante couplée à une hausse de la taxe foncière.

Encadrement des honoraires de location : quel impact ?

L’encadrement des honoraires de location n’a pas eu d’impact sur l’activité des professionnels, ceux-ci ont même progressé entre 5% et 10% sur les 6 premiers mois de l’année, alors que l’on comptait moins de mises en location par rapport à la même période en 2014.

Paris : la place des acquéreurs étrangers sur le marché immobilier : mythe ou réalité ?

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Les observateurs ont souvent mis en avant la place des étrangers dans la formation des prix et sur le fonctionnement du marché immobilier. S’ils peuvent ponctuellement exercer un rôle déterminant sur certains segments de marché très étroits dans la Capitale (très grands biens de très haut de gamme ou hypercentre de Paris), leur présence doit être relativisée et remise en perspective.

Une clientèle étrangère qui regroupe des acquéreurs dont la stratégie est très diversifiée

Tout d’abord, Paris, ville cosmopolite, accueille comme toutes les grandes Capitales mondiales une population étrangère assez nombreuse (environ 15% des habitants de la ville). Assez naturellement, les étrangers sont donc également présents, bien que dans une moindre proportion (environ 8%), parmi les acquéreurs d’appartements parisiens. D’autre part, les acquéreurs étrangers présentent des profils très différents. Ainsi, il faut distinguer ceux qui sont nés à l’étranger, résident en France et achètent plutôt dans Paris. Ils sont devenus proportionnellement plus nombreux dans la Capitale (courbe en vert), dans un mouvement lent mais plus régulier depuis cinq ans. Alors qu’ils représentaient autour de 4% des acquéreurs de 1996 à 2011, ils en représentent 5,5% en 2014.

Il faut également isoler les étrangers non-résidents qui achètent depuis l’étranger. Actuellement, la part des étrangers non-résidents dans les ventes totales dans la Capitale est redescendue en dessous de 3% alors qu’elle avait progressé jusqu’à atteindre près de 4% en 2008/2009. La très forte hausse des prix en 2010 semble avoir déclenché ce recul. Depuis, les modestes baisses de prix du résidentiel constatées depuis 3 ans et une fiscalité dissuasive ont pu freiner leur retour sur le marché parisien. La baisse de l’euro, si elle s’installait, pourrait avoir un effet inverse.

Les Italiens toujours très présents dans la Capitale Historiquement, les Italiens (courbe rouge) ressortent, et de loin, comme les acquéreurs étrangers les plus représentés à Paris. Cependant, leur présence a fortement fluctué dans le temps au point de représenter, en 2009, un quart des acquéreurs étrangers dans la Capitale.

Les six pays les plus représentés, en-dehors de l’Italie, cumulent chacun autour de 5% des achats des étrangers en 2014, avec des variations dans le temps. Les Portugais, Algériens et Chinois étaient plus nombreux à la fin des années 90. Les Anglais et les Américains représentaient plus de 10% des acquéreurs étrangers au début des années 2000. Enfin, la part des acquéreurs allemands est stable dans le temps. Les origines géographiques des acquéreurs étrangers se sont aussi progressivement diversifiées au fil du temps.

Où habitaient les étrangers lors de leur acquisition ? En moyenne depuis près de 20 ans, les Italiens, Américains et Anglais qui achètent à Paris sont majoritairement des non-résidents qui s’installent ou achètent un pied-à-terre sans avoir déjà vécu dans la Capitale. A l’inverse, les autres nationalités et particulièrement les Portugais et Chinois résident déjà majoritairement en France au moment de leur achat.

SOURCE : Chambre des notaires Paris Ile-de-France

PIERRE-PAPIER : LE RÊVE DE JULES VERNE – Article de Guy Marty, Directeur général de l’IEIF –

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En 1863, Jules Verne voyait l’immobilier parisien du XX^e siècle entre les mains de foncières cotées en Bourse. L’histoire de la pierre-papier a été plus chahutée que cela au siècle dernier mais l’intuition du romancier reste très intéressante.

Dans son livre Paris au XX^e siècle, écrit en 1863 et imaginant la société des années 1960, Jules Verne voyait Paris, mais aussi les villes de Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Strasbourg et Lille, comme ayant été peu à peu reconstruites par des Foncières cotées en Bourse. Celles-ci étaient donc « propriétaires des principales villes de France » et distribuaient « de magnifiques dividendes ». L’ouvrage fourmille d’intuitions fascinantes, des plus sérieuses (comme l’adoption large de la langue anglaise et l’américanisation de la société, la transformation de la vie quotidienne par la « technique » et la puissance de la finance), aux plus anecdotiques (comme ces concerts où l’on casse des fauteuils, ce phare à l’endroit où se situe aujourd’hui la Tour Eiffel, ou encore – et le personnage qui raconte cela en est tout retourné – un monument « au beau milieu de la cour du Louvre » !).

Sur les Foncières cotées, historiquement la première composante de ce qu’on appelle aujourd’hui la pierre-papier, le maître de l’anticipation s’est trompé par exagération. Son intuition est néanmoins fort intéressante.

Des cycles de dynamisme et de déclin

Les Foncières ont participé avec une grande efficacité à la transformation des villes pendant toute l’époque haussmannienne, puis ont poursuivi leur activité jusqu’à la Première Guerre mondiale. Elles ont alors subi le destin de la Bourse. S’il y avait près de quatorze millions d’actionnaires avant la Grande Guerre, on sait ce qu’il en est advenu. Il a fallu attendre les années 1960 pour que se réveille la « pierre en parts », comme on l’appelait à l’époque, mais dans un contexte différent et sous des formes variées :

• les SII nées en 1963 ont été conçues pour mobiliser l’épargne de petits actionnaires (ce qui avait été la force des Foncières au XIX^e siècle) dans l’effort de construction de logements. Dotées d’avantages fiscaux, elles ont rempli leur rôle, mais ont été fauchées dans leur croissance, donc dans leur activité de construction, par la réduction unilatérale du contrat fiscal en 1973, puis sa remise en cause totale.
• les SICOMI, nées en 1967, ont été conçues de la même façon pour favoriser l’accès des entreprises à leurs équipements immobiliers, soit par le financement (crédit-bail), soit par la mise à disposition de locaux. Elles ont eu un rôle économique très important jusqu’en 1990, date à laquelle leur statut, essentiellement fiscal, a été réduit avec annonce d’extinction en 1995.
• les « Civiles », ancêtres des SCPI de la loi de 1970, sont nées et se sont développées hors Bourse, par des initiatives de divers origines mais sur le même principe : proposer à la petite épargne d’accéder à la propriété immobilière, et canaliser cette épargne vers la mise à disposition de bureaux pour les entreprises ou de logements pour les particuliers. Les Civiles ont collecté de l’épargne jusqu’aux scandales qui ont accompagné la loi de 1970 et ont connu un arrêt quasi total de développement pendant la décennie suivante. En tant que SCPI, elles ont renoué avec le développement dans les années 1980, et fait le succès de l’appellation pierre-papier (et au passage détrôné la pierre en parts dans le langage des placements). Elles ont à leur tour été ébranlées, puis stoppées dans leur croissance, par la crise immobilière des années 1990.
• Pendant tout ce temps, les anciennes Foncières étaient devenues de « belles endormies » qui géraient leurs patrimoines mais ne connaissaient plus de développement.

Du début des années 1960 jusqu’à la fin des années 1980, soit sur plus de trente ans, ces différentes formules ont, au total, apporté une contribution économique significative tout en offrant à leurs actionnaires ou associés un système d’accès à l’investissement immobilier dont les performances ont été plutôt remarquables. Mais l’histoire de ces différentes formules semblait s’arrêter là, ou du moins retomber dans un profond sommeil : disparition progressive des statuts SII et SICOMI, ces sociétés redevenant de simples Foncières, gestion des patrimoines construits ou acquis, mais pas de nouvelle croissance. C’était sans compter avec le caractère vivace de la pierre-papier, qui explique peut-être l’intuition originale de Jules Verne.

Le printemps des années 2000

« Aide-toi, le ciel t’aidera » semble avoir été le principe de succès des deux formes d’immobilier indirect qu’étaient les Foncières et les SCPI au début des années 2000.

• Les Foncières, tout d’abord. Pendant toutes les années 1990, elles ont procédé à marche forcée à de grands mouvements de concentration pour atteindre des tailles plus optimales, en même temps qu’elles ont fait un effort considérable pour attirer des investisseurs institutionnels internationaux. Elles ont par ailleurs profondément restructuré leurs patrimoines. De « belles endormies », elles sont devenues des Foncières actives. Leur récompense a été le statut SIIC mis en vigueur début 2003 et qui, en introduisant la transparence fiscale, leur a non seulement permis de porter une véritable industrie immobilière au service des entreprises, mais aussi d’être normalisées à l’échelle mondiale : ce statut est désormais commun à la plupart des pays, car, en évitant des frottements fiscaux artificiels, il permet à l’investissement boursier d’avoir un accès pur à l’immobilier. Le résultat ne s’est pas fait attendre, avec la mise en route d’un moteur à deux temps : appels aux marchés financiers, puis investissements. Le chemin de la croissance était retrouvé – le système a d’ailleurs bien résisté à la crise de 2008 – et cela continue aujourd’hui, dans de bonnes conditions de performances pour les actionnaires.
• Les SCPI, ensuite. Les professionnels ont imaginé et obtenu un nouveau système de marché secondaire pour résoudre le problème qui était apparu pendant la crise immobilière, et ont su trouver auprès des particuliers les arguments nécessaires – à commencer par de bonnes performances – à une croissance soutenue. Au cours des dix dernières années, elles ont pratiquement triplé leur capitalisation. Elles viennent d’être intégrées dans le statut européen de FIA : leur vieux paradoxe de produit dynamique mais marginalisé, voire ostracisé, dans la panoplie des placements régulés, est bel et bien résolu. Leur normalisation est une reconnaissance qui allège beaucoup de contraintes artificielles. Elles sont désormais des Fonds d’investissement à part entière.

De plus, la pierre-papier s’est enrichie, depuis 2007, d’un troisième produit, l’OPCI dit « grand public ». Pour faire simple, c’est le moule de l’OPCVM, mais avec une détention d’immeubles. Dans la pratique, la partie « immobilière » est de 60 %, le reste étant composé de valeurs mobilières et de liquidités.

Et l’avenir ?

SIIC, SCPI, OPCI : la gamme des formules – nous ne nous étendrons pas ici sur les intérêts respectifs des unes et des autres – est aujourd’hui suffisamment riche pour permettre une croissance fondée sur une réponse appropriée aux besoins des investisseurs privés. La pierre-papier représente à ce jour près de 140 milliards d’euros de patrimoine immobilier. La propriété mutualisée offre des avantages indéniables pour l’investisseur en matière de délégation de gestion, de diversification des risques, de souplesse à la revente, mais aussi de régulation et de transparence. Elle présente pour l’économie et la qualité de son métabolisme immobilier l’immense avantage de structures dédiées, qui peuvent injecter à grande échelle du professionnalisme dans le marché immobilier.

La pente la plus naturelle n’est-elle pas désormais celle de la croissance ? Peut-être Jules Verne s’est-il seulement trompé d’un siècle…

Article de Guy Marty, Directeur général de l’IEIF
paru dans la « Revue Banque » du 24 avril 2015

Crédit immobilier : à partir du 1er octobre 2015 les futurs emprunteurs auront la possibilité de lire une fiche d’information avant de contracter un crédit .

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Face au manque de visibilité sur les garanties d’emprunt dans les contrats d’assurance de prêt, la loi Hamon de 2014 a rectifié le tir !

Les emprunteurs d’un crédit immobilier recevront à partir du 1er octobre 2015 une fiche d’information sur les garanties d’emprunt

A partir du 1er octobre 2015, les personnes qui envisagent de contracter un emprunt immobilier se verront remettre, lors de la première simulation, une fiche d’information sur l’assurance qu’ils sont tenus de souscrire en vue de garantir le remboursement de l’emprunt à l’établissement prêteur en cas de défaillance de leur part. Un décret publié au Journal officiel du vendredi 24 avril 2015 précise quelles informations devront obligatoirement être portées à la connaissance des personnes concernées.

Cette fiche d’information mentionnera la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s’exercer. Cette fiche précisera également de manière claire et lisible :

• les types de garanties proposées au titre de l’assurance à l’emprunteur,
• le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier,
• les types de garanties possibles et la part du capital emprunté à couvrir,
• une estimation personnalisée du coût de l’assurance envisagée (sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche).

Le Décret  http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/4/22/FCPT1502723D/jo/texte

Denys Brunel, Président de la Chambre Nationale des Propriétaires, réagit à l’annonce de la création d’un nouveau contrat type de syndic :

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 » Nouveau « contrat type de syndic de copropriété » : une simplification… indigeste !  »

A peine paru au Journal Officiel le 28 mars 2015, le nouveau décret 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières (prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée) soulève déjà un grand nombre de questions et sa complexité pourrait bien produire l’effet inverse de celui escompté !

Ce décret d’application de l’article 55 de la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, édité par le Ministère de la Justice, est supposé améliorer la gestion des copropriétés et à permettre une meilleure mise en concurrence des syndics. Ce modèle de contrat s’appliquera à tous les contrats signés ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

Complexité et manque de clarté !

Le texte du contrat est truffé de renvois et d’incohérences qui le rendent difficilement compréhensible. Une formulation synthétique aurait grandement facilité la comparaison entre les différents contrats de syndics.

Par ailleurs, à quoi sert d’établir une liste abondante de prestations incluses dans le forfait et qualifiée de « non limitative » alors qu’en parallèle, est définie une liste limitative de 6 postes pouvant être facturés par le syndic en supplément du forfait de base ?

Et qu’en est-il des imprévus ? Hors champs limitatifs, ils seront de facto inclus dans le forfait. Est-ce bien raisonnable ?

Défraiement et rémunération du syndic non professionnel…

En application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 8 du contrat type prévoit que dans le respect du caractère non professionnel de son mandat, un syndic bénévole peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété ainsi que le remboursement des frais nécessaires engagés. Les parties convenant de fixer la rémunération sur la base d’un forfait annuel ou d’un coût horaire ou suivant d’autres modalités définies ensemble.

La présence d’un syndic bénévole dans les petites copropriétés peut être une formule pertinente et qui donne satisfaction à moindre coût aux copropriétaires, mais :

• Il aurait été judicieux de fixer un plafond (nombre de lots ou montant maximum annuel de la rémunération) afin d’éviter les dérives.

• Il est nécessaire de prévoir de manière obligatoire les garanties et assurances afin de mettre les copropriétaires à l’abri de risques inconsidérés.

Au final, une bonne intention… aux effets négatifs !

Si la mise en œuvre de ce contrat type part d’une bonne intention, ses imperfections évidentes auront des effets pervers, tels :

• Qu’une concentration d’assemblées générales, avant le 30 juin 2015, qui permettront aux syndics de se soustraire à l’application du contrat sanctuarisé, en proposant une durée de mission de 3 ans.

• Qu’une augmentation notable des rémunérations forfaitaires afin de parer à toute éventualité d’imprévus.

Rappelons aussi que la Chambre Nationale des Propriétaires est hostile à l’obligation du compte bancaire séparé qui a d’ores et déjà produit ses méfaits sous forme d’augmentation des coûts.

En conclusion, s’il est nécessaire d’encadrer, à trop vouloir le faire on obtient souvent l’effet inverse !

La Chambre Nationale des Propriétaires se battra pour faire remanier un texte qui ne sert pas l’intérêt du plus grand nombre.

Les notaires proposent une nouvelle estimation de la « valeur verte » des logements

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LA VALEUR VERTE DES LOGEMENTS D’APRÈS LES BASES NOTARIALES

DINAMIC  propose une nouvelle estimation de la « valeur verte » des logements, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur engendrée par une meilleure performance énergétique. La nette amélioration du taux de renseignement des étiquettes de performance énergétique (DPE) permet de présenter pour la première fois des résultats pour l’Ile-de-France et pour les appartements.

Un écart de valeur de 5% est constaté en moyenne par lettre du DPE énergie en province, mais il est plus atténué en Ile-de-France. Les différences de tension du marché d’une part, le fait que l’économie potentielle résultant d’une meilleure performance énergétique varie peu avec la localisation d’autre part, expliquent que l’impact du DPE exprimé en proportion du prix du bien soit plus faible quand les prix sont élevés.

Sources et méthode

Les travaux ont été réalisés à partir des données des bases BIEN et PERVAL, constituées par le notariat respectivement pour l’Ile-de-France et la province ; ils portent sur les mutations de logements anciens (au sens fiscal) à titre onéreux des années 2012 et 2013.

La méthode utilisée pour mesurer la valeur verte fait appel à des techniques économétriques (dites « hédoniques ») comme pour le calcul des indices Notaires – INSEE. Elle décompose le prix de chaque logement en fonction de la valeur de ses composantes. Du fait de la relation entre les deux étiquettes, énergie et climat, une seule d’entre elles,  l’étiquette énergie, est incluse dans le modèle. En effet, l’étiquette énergie concerne directement le consommateur individuel, alors que l’étiquette climat, qui mesure l’émission de gaz à effet de serre, ne le concerne que de manière plus diffuse et moins instantanée ; son impact sur la valeur du bien est donc probablement moindre.

(1)  Constituée en 2010 par le Conseil supérieur du notariat et la Chambre des Notaires de Paris avec le concours de la Caisse des Dépôts et Consignations, l’Association DINAMIC (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture) vise à regrouper les activités de recherche et de développement des bases immobilières notariales BIEN et PERVAL.

télécharger l’étude complète des Notaires   :

FONCIA et l’encadrement des loyers : pour des mesures alternatives et correctives

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François DAVY, Président du Groupe Foncia, a déclaré : « Il faut en finir avec les tentations de gestion administrée de l’économie du logement. Le secteur a déjà pâti de l’effet psychologique de l’annonce de l’encadrement des loyers. La mise en œuvre prochaine de cette mesure à Paris laisse craindre une insécurité juridique majeure et l’arrivée d’une vague de contentieux sans précédent. Les mesures que nous proposons auraient, elles, au contraire, la double vertu de répondre aux enjeux posés par la question de la modération des loyers pour les personnes les moins favorisées, tout en garantissant une dynamique positive du marché du logement et la mise en place de véritables incitations à la rénovation, plus que jamais nécessaire, du parc de logement actuel. »

Alors que le Gouvernement s’apprête à appliquer l’encadrement des loyers à Paris, le Groupe Foncia considère que cette mesure aura un impact négatif sur l’offre locative dans la capitale, la relance de l’investissement dans l’immobilier et l’entretien du parc existant.

Foncia appelle ainsi à la mise en œuvre de solutions alternatives permettant une modération des loyers et favorisant en même temps l’investissement locatif, la réhabilitation et l’entretien des logements.

En effet, alors que l’on constate une baisse des loyers à Paris en 2015 de l’ordre de -3,5% et un recul de la mobilité résidentielle des locataires parisiens (16,7% aujourd’hui contre 22% en 2006), la mise en œuvre de l’encadrement des loyers arrive à contretemps.

L’encadrement des loyers est, par ailleurs, le meilleur moyen de contribuer à la poursuite de la dégradation du parc locatif alors qu’il est urgent d’investir dans son entretien. Le contrôle des loyers élimine en effet toute incitation pour les propriétaires à entretenir leurs logements mis en location.
On constate déjà, depuis 2011, un véritable plongeon dans l’effort d’entretien du parc locatif avec un taux de travaux d’amélioration qui est passé de 32,5% en 2011 à 16,5% en 2014.

Le groupe Foncia propose donc, pour répondre aux objectifs de la loi ALUR, de favoriser une politique contractuelle de conventionnement comme solution alternative à l’encadrement des loyers. Le propriétaire s’engagerait alors à louer son bien pendant 9 ans, et à ne pas appliquer d’augmentation de loyer supérieure à l’inflation. Cette mesure serait mise en place sous condition de ressources des locataires et pourrait s’appliquer en priorité aux zones où l’on observe des tensions entre l’offre et la demande de logements.

En outre, dans le cas où l’encadrement s’appliquerait, le groupe Foncia demande que le choix soit laissé au propriétaire du logement entre conventionnement et encadrement. Dans ce cas, le groupe considère qu’une mesure corrective du complément de loyer doit pouvoir être mise en place.

En particulier, Foncia préconise l’introduction d’un complément de loyer maîtrisé dit de « transition énergétique » pour les logements énergivores faisant l’objet d’une rénovation énergétique. Ce dispositif inciterait le bailleur à réaliser des travaux énergétiques dans ces logements et permettrait au locataire de réaliser des économies en matière de dépenses énergétiques.

En vertu de la loi ALUR et du Conseil Constitutionnel, le complément de loyer est appliqué au loyer de base – dans la limite du loyer de référence majoré – pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le complément de loyer dit de transition énergétique, partagé entre le locataire et le propriétaire, est donc une mesure corrective de l’encadrement et un principe gagnant pour tous les acteurs puisque le locataire verra sa facture énergétique baisser.

Foncia propose enfin d’élargir l’accès des particuliers investisseurs privés aux logements intermédiaires, en leur faisant bénéficier des mêmes avantages que les investisseurs institutionnels, avec une exonération de la taxe foncière sur 20 ans et une TVA à 10%.

FONCIA, défenseur de l’habitat.

1er loueur de France, leader européen de l’administration de biens, FONCIA est présent en France, en Suisse, en Allemagne et en Belgique, à travers un réseau de 600 agences immobilières. Le Groupe propose une offre globale et intégrée de services pour l’immobilier résidentiel : gestion de copropriétés 24h/24, gestion locative, location, vente, achat, estimation, assurance, diagnostics techniques… Avec sa filiale FONCIA Pierre Gestion, FONCIA gère en outre des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et permet à ses clients d’avoir accès aux meilleures d’entre elles au travers de sa plateforme Primaliance. Ethique, transparence, fiabilité, proactivité, engagement, performance, sont les valeurs fortes qui animent les 7 500 collaborateurs du groupe qui travaillent au quotidien à défendre les intérêts de leurs clients. FONCIA est détenu depuis juillet 2011 par Eurazeo et Bridgepoint.