« Cher » liquide : Histoires d’eau en copropriété …

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par Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de http://www.syndicexperts.com

Disposer d’eau en quantité et avec une qualité satisfaisante nous paraît naturel et indispensable dans la vie quotidienne. Pourtant, il peut être utile de se remettre en mémoire un ensemble de processus qui permettent à nos robinets de nous procurer le précieux liquide. Car agir pour que la consommation d’eau soit limitée, c’est minorer son coût pour les copropriétaires.

Un cycle naturel, au préalable

Remémorons-nous, les cours de géographie de notre jeunesse sur le « cycle de l’eau ». Le rayonnement solaire provoque sur les océans et les mers un phénomène d’évaporation ; les gouttelettes montent en altitude et s’accumulent en nuages. Poussées par les vents les masses nuageuses abordent le continent et, lorsqu’elles montent, elles se refroidissent, ce qui provoque la condensation et la pluie se met à tomber. Cette eau du ciel ruisselle en surface, puis soit elle pénètre dans le sol et une partie va constituer les nappes phréatiques, soit elle rejoint les cours d’eau.

Ce sont ces eaux des nappes ou des fleuves qui vont nous approvisionner. Les services des eaux vont leur faire subir les traitements qui les transforment en eau potable. Et tout immeuble, pour répondre aux normes, doit être approvisionné en eau potable.

Un cycle dans les immeubles

Dans l’immeuble – dans votre copropriété – commence un autre cycle : l’approvisionnement, l’utilisation, l’évacuation.

Le bon usage de l’eau demande de l’attention et le souci de ne pas gaspiller de la part de la copropriété (à la fois le syndic et le syndicat des copropriétaires).

Car l’eau c’est aussi de l’argent ! Elle constitue, en moyenne, le troisième poste de dépenses pour la copropriété, avec environ 10 % du total des charges. Une étude pour Paris estime la consommation d’eau à 2 euros par an et par mètre carré de surface de logement. Il faut y ajouter les  coûts des éventuels travaux de maintenance et de réfection, qui peuvent être à la charge de la copropriété pour ce qui relève des parties communes, ou du copropriétaire pour la partie privative de son installation.

Facture et eau froide

Il appartient au syndic de régler la facture du service des eaux pour la consommation générale de l’immeuble. Dans bien des immeubles la répartition se fait, encore, selon les tantièmes des lots et le montant est intégré dans les charges courantes.

Mais la législation impulse une évolution vers l’individualisation de la consommation d’eau. Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation doit comporter une installation permettant de déterminer la quantité d’eau fournie à chaque local, avec des compteurs pouvant être relevés sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs.

Pour les immeubles existants la loi facilite désormais l’installation de compteurs divisionnaires. Tout service public de distribution d’eau est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture dans les immeubles collectifs d’habitation, lorsque le propriétaire en fait la demande.

Ces dispositions doivent inciter les copropriétaires à avoir un usage plus économe de l’eau. L’individualisation de la consommation amène en règle générale des comportements plus responsables.

Au quotidien, il est utile de veiller aux éventuelles fuites, ainsi dans les chasses d’eau, qui représentent un gaspillage de litres d’eau ; préoccupez-vous de l’état des tuyaux, des joints des appareils électroménagers (un test est de relever le soir les données du compteur et de vérifier qu’elles sont identiques le lendemain matin).

Il est bon de s’habituer à ne laisser couler les robinets ou la douche que pour les besoins nécessaires…

Pour les installations – colonnes montantes – leur entretien importe, car des fuites peuvent entraîner de redoutables dégâts des eaux.

Rappelons aussi que depuis 2013 la réglementation impose une concentration en plomb très réduite dans l’eau potable ; ce qui rend nécessaire le remplacement d’anciennes canalisations en plomb.

 

L’eau chaude, eau sanitaire et fluide caloporteur

L’eau chaude sanitaire peut être produite individuellement, ou collectivement. Dans ce cas, la copropriété doit s’attacher aux performances énergétiques de la chaudière et aux dispositifs de mesure pour les différents lots. Le code de l’énergie impose que pour les immeubles récents des appareils permettant d’individualiser les frais soient obligatoires à la fin de 2017.

Pour le chauffage l’eau est nécessaire : elle constitue le fluide « caloporteur » qui permet l’approvisionnement en chaleur de la chaufferie jusqu’aux radiateurs. Une installation demande de l’entretien, parfois de lourdes réparations si ce n’est un changement.

 

Et les eaux usées ?

Il faut évacuer trois catégories d’eau : l’eau pluviale recueillie dans les gouttières et chéneaux ; les eaux ménagères recueillies par les évacuations des cuisines et salles de bains ; les eaux-vannes, c’est-à-dire les eaux souillées issues des toilettes.

Des tuyaux, d’un assez fort diamètre, sont chargés de les évacuer ; souvent les eaux ménagères et les eaux-vannes circulent dans des canalisations séparées. Dans de nombreux immeubles anciens les colonnes en fonte datent, et peuvent même remonter à la construction. Lorsqu’un incident se produit, engorgement ou fuite, les désagréments sont souvent grands et peuvent imposer une intervention du plombier en urgence. Les colonnes ont souvent été encastrées par les copropriétaires dans leur cuisine ou leur salle de bains, l’opération peut être lourde financièrement pour refaire la décoration ; dans des cas l’assemblée générale peut décider que la réfection est prise en charge par la copropriété.

Si les colonnes donnent des signes de faiblesse des travaux de réfection peuvent être réalisés à titre préventif, mais ils peuvent se révéler onéreux.

La fin de notre cycle de l’eau dans l’immeuble se termine par l’évacuation dans le réseau des égouts. Commencent alors les traitements des eaux usées dans les stations d’épuration où elles sont assainies, mais ceci est une autre histoire.

Syndic Experts (syndicexperts.com) en bref

Sylvain Elkouby est administrateur de biens et gère plus de 3 500 lots de copropriété.  Grâce à  une politique d’innovation permanente, son cabinet (Viala Fleury) maintient sa place originale dans la capitale aux côtés des géants de la profession.  L’application  créée de toute pièce pour répondre aux futures obligations de la loi Alur http://www.syndicexperts.com/ est une illustration de cette créativité.

Mobilisation pour les copropriétés en difficulté : Les professionnels de la FNAIM regrettent les conditions de nomination des mandataires ad hoc

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Mobilisation pour les copropriétés en difficulté : Les professionnels de la FNAIM répondent présents, mais regrettent les conditions de nomination des mandataires ad hoc

La loi ALUR du 24 mars 2014 a réformé en profondeur les dispositions applicables aux copropriétés fragiles ou en difficulté. Cette réforme faisait partie des mesures souhaitées par la FNAIM. Celle-ci rappelle en effet que, sur les 8,5 millions de logements relevant du statut de la copropriété, près de 15% sont situés dans des copropriétés considérées comme fragiles ou en difficulté.

Charges impayées, immeubles dégradés

Le plus souvent, une copropriété se trouve en difficulté lorsque le montant des charges impayées compromet son équilibre financier ou lorsque les copropriétaires ne sont plus en mesure de financer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les deux situations pouvant être liées.

La réforme vient donc à propos renforcer la procédure d’alerte en cas de dépassement d’un seuil de charges impayées, instaurée en 2009, mais insuffisamment efficace. Pour les copropriétés les plus dégradées et/ou surendettées, de nouvelles solutions sont désormais applicables : plan d’apurement des dettes, plan de sauvegarde, division de la copropriété, obligation de travaux, cession de parties communes, etc.

Recourir à des gestionnaires expérimentés

En présence d’une copropriété en difficulté, c’est au syndic ou, à défaut, aux copropriétaires, à des créanciers, voire au maire de la commune ou à un représentant de l’Etat de saisir le juge afin que celui-ci désigne un mandataire ad hoc qui aura la mission de redresser la situation.

Une expérience particulière requise… Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire, le juge peut désigner un administrateur judiciaire ou, à titre exceptionnel et par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire.

« L’intention du législateur était claire. Il ouvrait la possibilité de recourir aux compétences de terrain acquises par des professionnels, parmi lesquels des syndics, spécialisés dans l’administration et le redressement de copropriétés en difficulté. Hélas, le décret d’application de cette mesure ne va pas dans ce sens », regrette Jean-François BUET, Président de la FNAIM.

…mais la valorisation des acquis non retenue. Dans le décret du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, les deux conditions (cumulatives) requises pour être mandataire ad hoc ou administrateur provisoire sont les suivantes :

– Une expérience d’au moins trois ans dans la gestion d’une copropriété ou pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires.

– Un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants : droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière.

Oubliée la promesse de la loi de valoriser les acquis de professionnels spécialisés ! « Le traitement des copropriétés en difficulté risque de devoir se passer des compétences pourtant avérées de certains professionnels rompus de longue date à cette pratique simplement parce qu’ils n’ont pas un master 2 en poche… C’est dommage », conclut Jean-François BUET.

#Immobilier #logement Révolution digitale…. En un clic, 2000 syndics comparés !

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En un clic, 2000 syndics comparés ! La révolution digitale continue de métamorphoser tous les métiers. Celui de l’administrateur de biens n’échappe pas au phénomène. Tout copropriétaire a désormais intérêt à consulter le site « super-syndic.com ». Forte d’une expérience conséquente dans l’immobilier, Pauline Victor a conçu ce service offert aux huit millions de copropriétaires en France.

Parallèlement, les professionnels ont d’autant plus intérêt à se faire référencer que le site leur apporte un surcroît de notoriété. Pour figurer dans l’offre, il leur suffit d’accepter de remplir la fiche de renseignements sur leurs prestations et leurs tarifs. Grâce à ces informations, l’internaute reçoit en moins d’une minute un devis et une offre de prestations.

En ce sens, « Super-syndic.com » s’inscrit pleinement dans le cadre de la loi ALUR. Celle-ci impose en effet désormais de présenter en Assemblée générale une comparaison détaillée des syndics de la région. Le portail internet se révèle en la matière un précieux auxiliaire.

Après des premiers essais positifs en région parisienne, sa fondatrice étend son offre à toute la France.

Une base de données nationale se met donc ainsi progressivement en place. Elle sera d’autant plus complète et précise que les professionnels accepteront de jouer le jeu. Chacun pourra s’étalonner par rapport à ses concurrents et les particuliers arrêteront leur choix en toute connaissance de cause.

De la sorte, tout le monde sera gagnant.

Conflits et troubles en tous genres : les litiges en copropriété par Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com

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Ce serait enfoncer une porte ouverte que de dire que la copropriété peut être un sujet de conflits et de litiges. Les causes de litiges peuvent se révéler multiples, et le degré de gravité peut différer de la simple fâcherie s’exprimant verbalement jusqu’à l’action en justice pour demander réparation d’un préjudice…

 

Certes de nombreuses copropriétés vivent calmement, sereinement même, heureusement…Mais dans le domaine des litiges il faut tout d’abord souligner le jeu des acteurs, copropriétaires, présidents de conseil syndical, syndics, gardiens, professionnels intervenants pour assurer la maintenance ou effectuer des travaux… Certes, ils ont tous leurs traits de caractère, leurs comportements, voire leurs sautes d’humeur. Selon les sujets, ou les jours, une difficulté peut être aisément résorbée, ou déraper en conflit majeur. Dans ces jeux de rôles, le syndic occupe une place de choix, et peut servir de « régulateur » ou de « médiateur ».

Interviennent aussi les conditions de fonctionnement de la copropriété et les relations fonctionnelles, qui peuvent faciliter le règlement des litiges ou durcir le conflit. Des immeubles de grand standing, comme à l’inverse des « copropriétés en difficulté » peuvent voir s’exacerber les tensions.

Typologie des litiges

Les questions d’argent

Lorsqu’un copropriétaire est « défaillant », c’est-à-dire qu’il accumule les retards dans le paiement des charges, une des obligations du syndic est d’agir, y compris en justice si nécessaire. La procédure se fait selon une gradation, de la lettre recommandée à la procédure pour saisie immobilière du lot (qui demande une approbation par l’assemblée générale), en passant par une assignation en justice, une procédure d’injonction à payer, l’inscription d’une hypothèque.

Les tensions ne sont pas qu’entre le copropriétaire qui ne paie pas et le syndic, mais affectent l’ensemble de la copropriété : si les comptes passent au rouge le syndic doit procéder – pour rétablir la trésorerie – à des appels de fonds complémentaires que doivent payer tous les autres copropriétaires. Les traces peuvent être longues à cicatriser.

Les troubles et les nuisances

Les troubles de voisinage peuvent concerner seulement des occupants de l’immeuble, ou mettre en cause des riverains. Deux cas en particulier : le bruit, la musique, les animaux, voire les enfants terribles, les travaux intempestifs…; et les nuisances liées à des activités, en particulier des cafés et restaurants qui peuvent gêner le voisinage par le bruit (les scooters de la pizzeria…) ou par les odeurs. Le litige s’il n’est pas réglé par une médiation peut entraîner l’intervention de la police et des services municipaux, et se terminer devant le tribunal.

Des usages abusifs de la part de copropriétaires

L’abus commence lorsque le comportement induit une gêne pour d’autres occupants ou contrevient aux règles de vie commune : linge qui sèche sur les balcons, fouillis inesthétiques, aménagements non autorisés (véranda, percement de fenêtre, couleurs de peinture non conformes) et tout ce qui touche à la fois à la destination et à l’esthétique de l’immeuble. Les usages non autorisés des parties communes sont également des abus : dépôts encombrants de divers d’objets ou de marchandises dans les espaces de circulation et la cour, tentative d’appropriation d’un espace commun, etc…

Pour de tels litiges, le syndic est amené à intervenir en se fondant sur le règlement de copropriété, qu’il a en charge de faire respecter. Des solutions peuvent aussi être trouvées par l’adoption d’une résolution en assemblé générale. Une remarque en passant : bien des litiges sur les utilisations de l’immeuble peuvent être évités en suivant la procédure : pas d’action, en particulier de travaux ayant des répercussions sur les parties communes, sans une décision de la copropriété en assemblée générale.

Les litiges engageant le syndic

Les relations entre le syndic et les copropriétaires peuvent se dégrader. Le syndic peut commettre des erreurs de procédure, comme envoyer tardivement les convocations à l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires peut être amené à agir en raison d’erreurs, de fautes ou de négligences du syndic qui peuvent engager sa responsabilité civile, voire pénale (imprudence ayant causé des dommages corporels). Des cas de malversations financières commises par des syndics indélicats ont été signalés.

Les solutions peuvent être diverses : un changement de syndic, voire une démission, une révocation ou une procédure judiciaire devant le Tribunal de grande instance, souvent  longue et coûteuse, qui entraîne provisoirement la désignation d’un administrateur provisoire.

La copropriété peut aussi connaître des conflits du travail, en particulier au sujet du gardien.

Des travaux mal exécutés

Le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent être amenés à agir à l’encontre d’entreprises ou de maîtres d’œuvre qui sont responsables de malfaçons, ou de « vices de construction » si des travaux n’ont pas été effectués selon les « règles de l’art ». Il convient de faire jouer les différentes garanties : de « parfait achèvement » d’une durée d’un an, à la « garantie décennale », qui impose pendant dix ans, au constructeur, ou à l’entrepreneur, de réparer les dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble et ses éléments d’équipements indissociables touchant à la structure. Mais les choses ne sont pas toujours simples pour obtenir gain de cause.

Pour conclure, dans le domaine de la justice

Les litiges en copropriété peuvent concerner comme parties : le syndic, le syndicat des copropriétaires, un ou plusieurs copropriétaires agissant individuellement.

Les tribunaux de grande instance peuvent être encombrés et longs à rendre leur jugement ; les décisions des Cours d’appel et de la Cour de cassation alimentent une abondante jurisprudence, mais nombre de conflits peuvent se régler à l’amiable ou par voie de médiation.

Aux copropriétaires et au syndic de se déterminer au mieux de leurs véritables intérêts.

« Plutôt que de subir, je veux construire une nouvelle force, experte et réactive…. » Christophe Tanay Président de UNIS

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Le Congrès de l’UNIS a clôturé ses travaux le 2 octobre à Strasbourg : tables rondes, paroles d’experts, partage d’expériences avec des homologues européens et clips vidéos,  ont contribué à dresser un état des lieux factuel du secteur immobilier, durement impacté par la récente onde de choc réglementaire et par l’uberisation progressive de l’ensemble des secteurs d’intermédiation en France.

500 personnes ont participé à ces journées de réflexion, placées sous le signe de la métamorphose des métiers de l’immobilier. Les congressistes ont également approuvé les mises en action proposées en Assemblée Générale.

En ouvrant le Congrès, Christophe Tanay, président de l’Unis, a réaffirmé « le rôle syndical de l’UNIS dont la mission est de défendre les métiers, les collaborateurs et les entreprises. La vigilance s’impose  quels que soient les interlocuteurs politiques et les échéances électorales. »

Christophe Tanay poursuit : «  Plutôt que de subir, je veux construire une nouvelle force, experte et réactive. La prise de conscience des nouvelles donnes du marché est un passage obligé pour mieux nous déployer et coller aux besoins de nos adhérents et de nos clients – investisseurs, bailleurs et locataires -. Aujourd’hui, nos objectifs sont simples : densifier le maillage territorial de l’UNIS, consolider la transversalité de nos métiers, développer la formation obligatoire, nous ouvrir aux nouveaux marchés tels que l’immobilier d’entreprise, au numérique, promouvoir une offre de prestations plus vaste et qualitative notamment en matière de rénovation des copropriétés. Le logement est l’affaire de tous ceux qui résident en France, à nous de le rendre attractif et digne. »

Faits marquants du Congrès :

– Recomposition des métiers de marchands de biens

L’UNIS  s’est consacrée à constituer une force intersyndicale des marchands de biens en vue d’obtenir la reconnaissance de leur contribution à la rénovation de la ville, des quartiers, des parcelles. C’est chose faite. Trois fédérations – UNIS (700 adhérents), SYNAR (300 adhérents) et Fnaim (100 adhérents)- se rapprochent sous l’appellation des Promoteurs-Rénovateurs.

– Adhésion à l’association ATHOP

La France et tout particulièrement Paris, est devenue en 3 ans la première ville de location touristique du monde. En 2015, 50 000 logements parisiens contre 4000 en 2012, sont proposés sur des plateformes internet. Pour éviter que des logements ne changent d’affectation au profit de la location touristique et sortent du parc résidentiel, l’UNIS a décidé d’adhérer à l’association ATHOP, dans l’objectif que la réglementation existante (loi Hoguet, fiscalité, changement d’affection art. L.631.7 du CCH notamment) soit appliquée de la même manière par tous les acteurs qui effectuent les mêmes opérations d’intermédiation immobilière.

– Intégration du numérique pour la gestion locative, la gestion d’immeubles et la vente :

A l’ère où les smartphones sont le prolongement du corps humain, Joël de Rosnay, grand témoin du Congrès, a stigmatisé les modes de pensée rigides et le cyber boycott. Il préconise d’adopter des comportements plus fluides en valorisant la recommandation et le partage d’information. L’UNIS va coopérer avec plusieurs sites de collecte d’information qui vont fluidifier les relations, au quotidien, entre bailleurs et locataires, copropriétaires et syndics.  La familiarisation avec ces nouveaux outils fera l’objet d’actions pédagogiques à travers toute la France.

-Comparaison des expériences européennes.

Au travers des regards transfrontaliers, on retiendra que le syndic est plus cher lorsqu’il est obligatoire (Allemagne), que l’agent immobilier est moins cher lorsqu’il intervient sur tout le marché  (Royaume Uni). Dans 5 pays européens, la copropriété n’est pas d’ordre public : en Italie, un seul article du code civil régit les droits de la copropriété. En Allemagne chaque immeuble a son propre règlement. Au Royaume-Uni, certaines copropriétés sont constituées sous forme de société, les droits de vote sont les mêmes quelque soient les surfaces occupées.

Fort de ces échange, l’UNIS s’interroge sur l’opportunité de redevenir membre de l’organisation européenne des professionnels de l’immobilier, afin d’anticiper la transposition des textes relatifs à la rénovation énergétique qui seront mis en lumière lors de la COP 21.

-Rénovation énergétique

Plus de 115 syndics ont signé la Charte de la rénovation énergétique associée au Plan Bâtiment durable. Les signataires s’engagent à se former, à informer les syndicats de copropriétaires des enjeux de la rénovation énergétique et de l’amélioration générale de la copropriété, et à proposer de manière anticipée la réalisation des audits énergétiques ou DPE collectifs obligatoires.

Représentative des 5 métiers que sont la gestion (syndics, gérants), la transaction (agents immobiliers, marchands de biens) et l’expertise, l’UNIS regroupe l’ensemble des acteurs : indépendants, réseaux et groupes dans toutes les régions de France.

Consciente d’une évolution de la société qui nécessite que ses métiers se rapprochent toujours plus de ses clients, et pour accompagner ces changements avec raison et responsabilités partagées, l’UNIS a pris dès sa création des orientations ouvertement et surtout positivement tournées vers les clients de ses adhérents : propriétaires, bailleurs, vendeurs, acquéreurs et locataires.

Force de proposition et de réflexion, l’UNIS interpelle les pouvoirs publics et siège au sein des principales instances, en particulier le CNTGI (CONSEIL NATIONAL DE LA TRANSACTION ET DE LA GESTION IMMOBILIERES).

www.unis-immo.fr

Maîtriser les charges de copropriété, l’affaire de tous !

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Tribune de Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com

Les charges payées par les copropriétaires sont la contrepartie de produits et services qu’ils consomment. Quand elles paraissent trop élevées à certains, on peut  vérifier l’équité de leur répartition. Mais si tout le monde se plaint, il ne reste plus qu’à traquer les économies.

Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel comprenant, notamment, les charges courantes. Ce sont des dépenses nécessaires au fonctionnement de la copropriété : les abonnements et les consommations d’eau et d’électricité, les assurances de l’immeuble, les honoraires du syndic, les frais de personnel s’il y a un gardien, le chauffage s’il est collectif, les contrats de maintenance (ascenseur, ventilation, matériel incendie…), l’entretien des parties communes et des espaces verts, les menues réparations, etc.

Le budget prévisionnel est appelé par quart et payable au début de chaque trimestre. Les copropriétaires ont l’obligation de s’acquitter de la quote-part qui leur est imputée. La répartition des charges entre les copropriétaires est calculée à partir de clés de répartition figurant dans le règlement de copropriété. Pour la plupart des charges, cette clé n’est autre que le nombre de tantièmes attaché à chaque lot. Par exemple, le propriétaire d’un appartement auquel a été attribué 25/1 000e des parties communes devra payer 2,5% des charges courantes ordinaires.

Il existe toutefois des clés de répartition spécifiques pour certains équipements, comme l’ascenseur. Dans un immeuble sans sous-sols où seuls les étages sont desservis, les logements du rez-de-chaussée n’ont pas à participer à son coût, ni en électricité, ni en entretien. Si un copropriétaire a un doute sur l’équité des clés de répartition à son égard, il peut consulter son syndic. Il arrive que, dans des règlements anciens surtout, la répartition ne soit pas conforme à la loi. Mais c’est rare et une modification nécessite presque toujours une action en justice.

La principale doléance des copropriétaires porte sur le niveau des charges de leur immeuble, qu’ils estiment souvent trop élevé. Chaque bâtiment est un cas particulier et son coût dépend de ses caractéristiques, comme sa qualité de construction et ses équipements. Les édifices les plus récents sont beaucoup moins énergivores que ceux des années 1960 ou 1970, par exemple. Une résidence sans gardien, ni ascenseur, ni chauffage collectif coûte forcément moins chère qu’un ensemble immobilier comprenant tous ces services ou équipements.

Les syndics, par leurs organisations professionnelles, disposent d’études statistiques sur le coût moyen en charges des principales typologies d’immeubles. Comparer sa résidence à ces références permet de savoir si on est bien placé ou non. En cas de surcoût inexplicable par les caractéristiques de l’immeuble, il faut descendre dans le détail et examiner chaque poste de dépenses. C’est un travail qu’il appartient au syndic de faire, en concertation avec les copropriétaires dans leur ensemble ou avec le conseil syndical quand il y en a un.

Pour réaliser des économies, la première piste à explorer est la renégociation des contrats des prestataires extérieurs. Une mise en concurrence périodique (tous les 3 à 5 ans, par exemple) est conseillée. Le syndic n’y échappe d’ailleurs pas : lui aussi doit être mis en concurrence depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Une autre piste, plus délicate, consiste à supprimer des équipements ou des prestations. La décision n’appartient pas au syndic. La suppression du poste de gardien, par exemple, ne peut être décidée que par l’assemblée générale des copropriétaires.

La meilleure façon de dépenser moins est souvent de faire de multiples petites économies. Le comportement au quotidien des copropriétaires est primordial : économiser sur l’électricité (éclairage, ascenseur…), remplacer eux-mêmes les ampoules grillées, éviter de tâcher les moquettes dans les couloirs, etc. Le syndic a, lui-aussi, son rôle à tenir : proposer des équipements moins coûteux à l’usage, systématiser les appels d’offres, éplucher les devis, contrôler la bonne exécution des prestations, etc. En copropriété, la maîtrise des charges est vraiment l’affaire de tous !

Les professionnels de l’immobilier en ordre de marche ….

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Afin de renforcer la compétence et les garanties apportées par les professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, gestionnaires locatifs, syndics de copropriété notamment), la loi ALUR du 24 mars 2014 avait réformé leur statut en s’inspirant du Livre Blanc des Professions Immobilières rédigé à l’issue des Etats Généraux de 2011, sur proposition des professionnels.

Les décrets et arrêtés d’application de la loi ALUR ont été publiés le 21 juin 2015.

La délivrance des cartes professionnelles sera transférée des Préfectures vers les CCI départementales à compter du 1^er juillet 2015, et la procédure sera opérationnelle sur internet à compter du 1^er janvier 2016.

Par ailleurs, le statut des professionnels sera complété par deux dispositions restant à venir : l’une concerne le Code de Déontologie de la profession, et l’autre la mise en place d’une Commission de contrôle des activités, chargée de la discipline.

Ainsi, progressivement, les professionnels de l’immobilier, déjà représentés au sein du CNTGI depuis août 2014, sont amenés à exercer au sein d’une structure proche d’un ordre professionnel.

Depuis 1972, les professionnels doivent être titulaires d’une carte les autorisant à exercer leur métier de syndic, gestionnaire locatif et agent immobilier. En 2006, la durée d’un an a été portée à 10 ans. A partir de juillet 2015, la durée des cartes sera réduite à 3 ans, afin d’accroître le contrôle des professionnels. Cette durée plus courte est la conséquence de l’obligation de formation continue, également créée par la loi ALUR. Précisons que l’UNIS a toujours mis en place un programme de formations exigeantes et complètes, largement utilisées par ses adhérents. Les contenus des formations continues obligatoires seront précisés par un décret à venir.

Les syndics, qui étaient titulaires d’une carte de « Gestion Immobilière », auront désormais une mention spécifique liée à leur activité.

Le nouveau cadre juridique va permettre d’augmenter globalement la qualité des professionnels, en excluant les mauvais professionnels, et en renforçant la formation des professionnels en place.

La compétence des CCI pour instruire les cartes est un signal fort d’évolution. « Il est grand temps de considérer l’activité d’intermédiation immobilière sous l’angle de l’entreprenariat, et non plus seulement sous l’angle strictement juridique et pénal», précise Christophe Tanay, président de l’UNIS

Chaque organisation professionnelle était dotée d’un code de déontologie qui s’imposait à ses adhérents. Désormais, un code unique sera promulgué. Il s’appliquera à l’ensemble des professionnels, qu’ils soient adhérents d’une organisation professionnelle ou non. Son application sera contrôlée et sanctionnée par une commission de contrôle qui sera prochainement mise en place.

La création d’une instance disciplinaire pour l’intermédiation immobilière a pour objectif de rendre à cette profession l’honorabilité qu’elle revendique.

« La France a mis en place le cadre réglementaire le plus lourd de tous les pays d’Europe. La Profession a fait des efforts considérables pour lui permettre d’assumer le rôle central qu’elle tient dans la politique du logement et l’activité commerciale du pays. La profession est désormais hyper-réglementée et contrôlée. Mais dans le même temps, s’est développé un laxisme certain envers l’activité immobilière de gré à gré se passant de professionnels, Cela crée une impression d’une politique de « deux poids / deux mesures » qui ne va ni dans le sens de la protection du consommateur ni dans celui d’une fluidité du marché. Les pratiques anti-concurrentielles se multiplient par contournement de la réglementation imposante. », souligne Christophe Tanay.

« Or les enjeux actuels sont ailleurs : la métamorphose numérique et digitale, la rénovation énergétique des immeubles, constituent nos axes de travail pour les mois et années à venir. Concentrons-nous sur notre travail et le terrain. Conscients des efforts exigés par les mutations à venir qui attendent notre profession,  nous apportons les améliorations requises.», conclut-il.

Loi Macron et immobilier : quel détricotage?

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Les réactions de Sylvain Elkouby (Syndicexperts.com), Rachid Laaraj (Syneval) et François Gagnon (ERA Immobilier)

Le projet de loi Macron est en passe de devenir une loi.

Les mesures concernant l’immobilier, porteuses de peu d’enjeux politiques par rapport à d’autres -le travail dominical- par exemple ne devraient pas subir d’évolution et il est déjà possible d’apprécier si la loi Macron aura apporté les avancées attendues.
Rappelons-nous: le Premier ministre avait promis un détricotage de la loi ALUR du 24 mars 2014. Le détricotage est-il au rendez-vous?

Deux dispositions importantes témoignent que la promesse n’a pas été tenue.
La première reprend le principe de l’obligation de mettre en concurrence les syndics de copropriété au terme de leur mandat.
Cette mesure avait défrayé la chronique: Pourquoi contraindre des copropriétaires satisfaits de leur mandataire -c’est l’écrasante majorité-  à faire une mise en concurrence alors que leur souhait est de reconduire le mandat?

Pour Sylvain Elkouby  dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com,  «  Il n’est pas utile d’imposer la lourdeur des marchés publics aux copropriétés. »

Pourtant, voilà que la future loi Macron dispose l’obligation de procéder à un appel d’offres tous les trois ans, de façon systématique.
Elle dispose aussi que l’assemblée générale pourra s’exonérer de cette procédure par décision expresse un an avant l’échéance triennale.
Rachid Laaraj, fondateur de Syneval  se demande : «  Comment les copropriétaires pourraient un an avant la fin d’un mandat être certains de ne pas vouloir faire un appel d’offres ni certains du contraire… » Bref, Monsieur Macron fait pire que Madame Duflot: il ajoute là l’absurdité à la complexité et à la lourdeur.

En transaction, ce n’est pas mieux: son texte double le délai de rétractation attaché aux achats de logements anciens, qui passe de 7 jours à 14 jours.
Sans doute une façon de fluidifier le marché… Pour François Gagnon, Président de ERA France et ERA Europe,  « L’actuel délai ne donne lieu à aucune activation,  simplement parce que l’achat d’un appartement ou d’une maison n’est pas le fruit d’un coup de tête, et que le remords est exceptionnel, après un mûrissement qui dure en général plusieurs mois! »

On pourrait aussi, pour faire bonne mesure, remarquer que le projet de loi, contre toute promesse, ne simplifie pas la liste surréaliste de documents à fournir à l’acquéreur d’un lot de copropriété

« Faut-il que les ministres et les parlementaires méconnaissent l’univers du logement pour parvenir, dans un même texte de loi, à moderniser quantité de domaines tels que le droit du travail ou le statut des notaires, et à mettre de l’archaïsme et de la pesanteur dans le logement. » ajoute François Gagnon.

On est encore en droit d’espérer que la commission mixte paritaire et l’ultime lecture à l’Assemblée Nationale corrigent ces aberrations

Denys Brunel, Président de la Chambre Nationale des Propriétaires, réagit à l’annonce de la création d’un nouveau contrat type de syndic :

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 » Nouveau « contrat type de syndic de copropriété » : une simplification… indigeste !  »

A peine paru au Journal Officiel le 28 mars 2015, le nouveau décret 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières (prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée) soulève déjà un grand nombre de questions et sa complexité pourrait bien produire l’effet inverse de celui escompté !

Ce décret d’application de l’article 55 de la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, édité par le Ministère de la Justice, est supposé améliorer la gestion des copropriétés et à permettre une meilleure mise en concurrence des syndics. Ce modèle de contrat s’appliquera à tous les contrats signés ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

Complexité et manque de clarté !

Le texte du contrat est truffé de renvois et d’incohérences qui le rendent difficilement compréhensible. Une formulation synthétique aurait grandement facilité la comparaison entre les différents contrats de syndics.

Par ailleurs, à quoi sert d’établir une liste abondante de prestations incluses dans le forfait et qualifiée de « non limitative » alors qu’en parallèle, est définie une liste limitative de 6 postes pouvant être facturés par le syndic en supplément du forfait de base ?

Et qu’en est-il des imprévus ? Hors champs limitatifs, ils seront de facto inclus dans le forfait. Est-ce bien raisonnable ?

Défraiement et rémunération du syndic non professionnel…

En application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 8 du contrat type prévoit que dans le respect du caractère non professionnel de son mandat, un syndic bénévole peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété ainsi que le remboursement des frais nécessaires engagés. Les parties convenant de fixer la rémunération sur la base d’un forfait annuel ou d’un coût horaire ou suivant d’autres modalités définies ensemble.

La présence d’un syndic bénévole dans les petites copropriétés peut être une formule pertinente et qui donne satisfaction à moindre coût aux copropriétaires, mais :

• Il aurait été judicieux de fixer un plafond (nombre de lots ou montant maximum annuel de la rémunération) afin d’éviter les dérives.

• Il est nécessaire de prévoir de manière obligatoire les garanties et assurances afin de mettre les copropriétaires à l’abri de risques inconsidérés.

Au final, une bonne intention… aux effets négatifs !

Si la mise en œuvre de ce contrat type part d’une bonne intention, ses imperfections évidentes auront des effets pervers, tels :

• Qu’une concentration d’assemblées générales, avant le 30 juin 2015, qui permettront aux syndics de se soustraire à l’application du contrat sanctuarisé, en proposant une durée de mission de 3 ans.

• Qu’une augmentation notable des rémunérations forfaitaires afin de parer à toute éventualité d’imprévus.

Rappelons aussi que la Chambre Nationale des Propriétaires est hostile à l’obligation du compte bancaire séparé qui a d’ores et déjà produit ses méfaits sous forme d’augmentation des coûts.

En conclusion, s’il est nécessaire d’encadrer, à trop vouloir le faire on obtient souvent l’effet inverse !

La Chambre Nationale des Propriétaires se battra pour faire remanier un texte qui ne sert pas l’intérêt du plus grand nombre.

Mobilisation des professionnels de l’immobilier …Que veut l’UNIS ?

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Manifestation UNIS à Paris le 18 mars pour dire STOP à la folie réglementaire !   voir le video : https://vimeo.com/122732667

L’UNIS, premier syndicat représentatif des syndics de copropriété, gestionnaires locatifs, et promoteurs-rénovateurs, est vent debout contre la folie réglementaire qui plombe inutilement leur profession et bloque le marché immobilier. L’UNIS a orchestré la demande de mobilisation de ses 3000 adhérents sur le web, à Paris et en Régions.

15 lois en 15 ans, 4 projets de lois en préparation, 10 décrets en cours de rédaction. Et tout ça pourquoi ?

L’UNIS veut :

• une stabilisation de la fiscalité pour soutenir l’investissement dans le logement à long terme
• un moratoire sur l’encadrement des loyers, dans l’attente d’expérimentations plus poussées
•  une simplification des rapports locatifs
• une remise à plat de la copropriété qui fête cette année 50 ans d’inflation législative et réglementaire

Une pétition « STOP à la folie réglementaire » a réuni 3000 signatures et commentaires. A Paris, le 18 mars 2015, à l’appel de l’UNIS, plus de 1000 professionnels de l’immobilier se sont rassemblés aux abords de l’Assemblée Nationale.

En régions, les délégations de l’UNIS ont pu sensibiliser plusieurs dizaines de candidats aux élections départementales, notamment des députés et des sénateurs, pour constituer avec eux une base de travail préalable utile à toute législation sur l’immobilier.

Christophe Tanay, président de l’UNIS et François-Emmanuel Borrel, président de l’UNIS le-de-France ont été reçus au Ministère du logement à l’issue de la manifestation. Ils ont également rencontré à l’Assemblée Nationale le groupe UMP. Le groupe UDI était disposé à les recevoir, et l’entretien se déroulera ultérieurement. En revanche le Parti Socialiste n’a pas donné suite à leur demande de rendez-vous

Le cabinet de la Ministre du logement a longuement reçu la délégation, et s’attachera à envisager la réglementation avec pragmatisme. L’objectif premier est d’appliquer les lois existantes dans le dialogue et avec l’esprit d’une application tenant compte des réalités du terrain.

Christophe Tanay a tiré les conclusions de cette mobilisation sans précédent lors du troisième Forum de l’UNIS le 19 mars au Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE), indiquant que « notre vigilance restera constante ».

A propos de l’UNIS : Représentative des 5 métiers que sont la gestion (syndics, gérants), la transaction (agents immobiliers, marchands de biens) et l’expertise, l’UNIS regroupe l’ensemble des acteurs : indépendants, réseaux et groupes dans toutes les régions de France : 2.000 Administrateurs de biens et syndics de copropriété, 2.000 Agents immobiliers et transactionnaires et 700 Marchands de biens. Consciente d’une évolution de la société qui nécessite que ses métiers se rapprochent toujours plus de ses clients, et pour accompagner ces changements avec raison et responsabilités partagées, l’UNIS a pris dès sa création en 2009 des orientations ouvertement et surtout positivement tournées vers les clients de ses adhérents : propriétaires, bailleurs, vendeurs, acquéreurs et locataires. Force de propositions et de réflexion, l’UNIS est consultée par les pouvoirs publics et siège au sein des principales structures et des principaux organismes liés à l’immobilier. http://www.unis-immo.fr