Les copropriétaires parisiens face aux travaux ( Enquête de l’ADIL 75 )

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http://www.adil75.org/

• Comment les copropriétaires parisiens réagissent face aux travaux ?
• Quelles sont les copropriétés concernées ?
• Quels sont les travaux envisagés ?

Pour mieux comprendre le domaine souvent complexe de la copropriété. l’ADIL 75 a interrogé 500 copropriétaires parisiens, tous consultants de l’ADIL 75 et ils nous livrent  les résultats de cette étude.

• Quelles sont les copropriétés concernées ?

Les copropriétés étudiées sont anciennes, et plutôt en bon état, seules 12% sont réputées être dans un état médiocre. 56% d’entre elles disposent d’un ascenseur, 58% d’un chauffage collectif. Les copropriétaires ont une moyenne d’âge de 58 ans, ont acquis leur logement depuis plus de 20 ans, et leurs emprunts sont remboursés. 88% sont propriétaires occupant et 12% bailleurs

• Quels sont les travaux envisagés ?

Les travaux envisagés sont tout d’abord les plus visibles.

Ravalement, peinture de la cage d’escalier, réfection de la toiture figurent en tête des travaux les plus souvent votés mais aussi exécutés. Les copropriétaires soucieux de l’apparence de leur immeuble espèrent ainsi valoriser leur patrimoine. La mise aux normes de l’installation électrique ou le remplacement de la chaudière sont plus difficiles à voter. Pour ce qui est des travaux d’économie d’énergie, nous constatons un manque de motivation de la part des copropriétaires qui se sentent trop peu concernés

• Quelles sont les difficultés inhérentes au vote et à l’exécution des travaux ?

 Des obstacles d’ordre financier

Les copropriétaires invoquent en premier lieu le coût des travaux pour justifier leur refus. Au regard de l’étude, nous constatons que les travaux sont essentiellement financés par des fonds propres. Il est vrai que les aides ou prêts spécifiques sont rares et soumis à des plafonds de ressources. Les aides plus nombreuses dans le domaine des économies d’énergie apparaissent à la fois peu portées par le syndic et peu connues des copropriétaires

Des assemblées générales insuffisamment préparées

Les copropriétaires sont souvent mal informés des travaux à engager, de leur coût et des délais de réalisation. D’une part, les travaux n’ont pas été anticipés sur le plan financier et d’autre part, lorsque l’information existe, elle n’est pas sufffisament mobilisatrice.

Les propositions de l’ADIL 75

1. • Instaurer des aides financières adaptées, les aides actuelles étant axées sur l’amélioration de la performance énergétique.
2. • Anticiper la solvabilité en planifiant les travaux. Les propositions de la loi ALUR vont dans ce sens avec notamment la mise en place d’un plan pluriannuel des travaux assorti d’un fonds de financement.
3. • Établir un véritable dialogue entre tous les acteurs de la copropriété. Tous les copropriétaires doivent recevoir la même information, doivent la comprendre et se sentir concernés.
4. • Outre sa mission d’information qui est sa mission première, l’ADIL 75 insistera sur la nécessité d’instaurer au sein des copropriétés une réelle concertation entre syndic, conseil syndical et copropriétaires.

Si vous souhaitez recevoir l’étude complète , merci d’envoyer votre demande par mail contact@tivimmo.fr  

Copropriété : les bons apports de la loi ALUR… et les autres !

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La copropriété, c’est plus de 7,5 millions de logements répartis dans 500 000 immeubles gérés par des syndics professionnels dans 95% des cas. Il s’agit donc d’un mode d’habitation banal qui ne devrait pas poser de problème. Pourtant, la copropriété est souvent mal vécue et l’on oppose assez systématiquement les intérêts des copropriétaires et ceux des syndics.

« En réalité, les copropriétaires et leur syndic poursuivent un intérêt commun: la bonne tenue de l’immeuble dans un climat de vie paisible. C’est pourquoi tout ce qui contribue à l’efficacité et à l’apaisement de la gestion de copropriété est bienvenu », considère Sylvain Elkouby, dirigeant fondateur de Syndicexperts.com.

Ainsi, la loi ALUR a apporté plusieurs mesures intéressantes concernant la désignation du syndic, le contenu de son contrat ou les services à développer sur Internet. Elle en a aussi distillé quelques autres moins opportunes et contreproductives. Revue en détails en plusieurs épisodes.

1. Désignation d’un syndic : pour un an ou pour plus longtemps ?

De nombreuses copropriétés reconduisent leur syndic d’année en année, à l’occasion de l’assemblée générale. Elles préfèrent le nommer pour un an seulement afin de pouvoir le révoquer à l’échéance annuelle pour le cas où il n’aurait pas donné satisfaction au cours d’un exercice.

Mise en concurrence. La loi ALUR n’interdit pas cette pratique mais elle la complique énormément. Toute élection d’un syndic doit désormais faire l’objet d’une mise en concurrence préalable : « Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic (…) effectuée par le conseil syndical », prévoit, en effet, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1965 modifié par la loi ALUR.

Cette obligation de présenter « plusieurs » (c’est-à-dire au moins trois) projets de contrat de syndic au vote de l’assemblée générale est compréhensible si la copropriété veut changer de syndic. En revanche, elle est superfétatoire si les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic et entendent le renouveler dans ses fonctions

Pour Sylvain Elkouby, « c’est une aberration de devoir proposer systématiquement plusieurs contrats en AG tous les ans. Cela fait perdre du temps à tout le monde : au conseil syndical, au syndic et aux copropriétaires. Plus grave, c’est prendre le risque de voir émerger de fausses mises en concurrence destinées au seul respect de la loi. Une mascarade dont se passerait bien l’image de la profession !»

Révocation automatique. Heureusement, la loi ALUR a prévu une autre disposition qui, elle, s’avère judicieuse : « Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic », prévoit la dernière phrase de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Pour Sylvain Elkouby, « c’est clairement une invitation à désigner un syndic pour une durée supérieure à un an, afin d’inscrire son action dans la durée, avec un vrai projet de conservation ou de valorisation du patrimoine des copropriétaires. Mais s’il advient que le syndic ne répond pas à l’attente de ses mandants, ces derniers disposent d’une arme redoutable : mettre en concurrence le syndic lors de la prochaine assemblée générale. Si un autre syndic est élu par l’AG, l’ancien se trouve révoqué d’office ».

« Baser au départ la relation entre la copropriété et son syndic sur la confiance mais pouvoir sanctionner plus facilement le professionnel en cas d’échec de sa part, voilà une disposition qu’on ne peut qu’approuver », conclut Sylvain Elkouby.

Syndic Experts (syndicexperts.com) en bref

Sylvain Elkouby est administrateur de biens et gère plus de 3 500 lots de copropriété. Grâce à une politique d’innovation permanente, son cabinet (Viala Fleury) maintient sa place originale dans la capitale aux côtés des géants de la profession. L’application créée de toute pièce pour répondre aux futures obligations de la loi Alur http://www.syndicexperts.com/ est une illustration de cette créativité. 

Le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France à fin novembre 2014 : Comme attendu, la baisse des prix s’accentue

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● Une activité atone en fin d’année

30 580 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de septembre à novembre 2014. Le nombre de ventes recule de 10% par rapport à la même période en 2013 avec une baisse plus notable pour les appartements (-11%) que pour les maisons (-8%). Par rapport aux 35 800 ventes observées en moyenne pendant la période de 2004 à 2013, l’activité sur le marché francilien a cédé 15%.

Net coup de frein dans la Capitale, après la poussée des ventes du mois d’août liée à la fin de l’abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values immobilières. Le nombre de logements vendus dans Paris de septembre à novembre 2014 a diminué de 16% par rapport à septembre-novembre 2013.

Les reculs sont également notables dans les Hauts-de-Seine (-13%) et les Yvelines (-19%).

Les premiers résultats pour décembre 2014 ne sont guère encourageants par rapport à l’année précédente. Ils laissent à penser que l’année 2014 s’achèvera sur des volumes de ventes en très légère érosion par rapport à 2013.

● Accentuation récente de la baisse des prix

L’atonie du marché en termes de ventes s’accompagne d’une baisse désormais plus rapide des prix.

En 3 mois, le prix des logements anciens a baissé de 1,5% en Ile-de-France. Cependant, la prise en compte de la saisonnalité limite le repli à 0,6%.

Le prix des appartements anciens recule de 1,4% en Ile-de-France (0,7% en correction des variations saisonnières – CVS) d’août* à novembre* 2014.

La baisse trimestrielle des prix des appartements a été un peu plus prononcée en Grande Couronne (1,6%) qu’en Petite Couronne (1,1%).

Le prix des maisons en Ile-de-France a diminué de 1,8% en 3 mois (0,5% en CVS). A Paris, le prix au m² des appartements anciens s’établit à 8 030 € le m² à fin novembre* 2014, laissant une baisse trimestrielle des prix de 1,5% en 3 mois.

Cette accentuation de la baisse est confirmée par nos projections à court terme. Un prix de 7 860 € le m² est projeté à la fin mars* 2015 dans la Capitale.

les projections des notaires , anticipent également l’accentuation de la baisse des prix pour les appartements dans les Hauts-de-Seine, en Petite Couronne et en Ile-de-France ainsi que pour les maisons (entre -2% et -3% selon les secteurs de novembre* 2014 à mars* 2015 pour les deux types de biens).

* Le nombre de ventes et les indices de prix sont calculés sur 3 mois : « novembre* » correspond à la période allant de septembre à novembre, «mars*» à celle allant de novembre à mars, «août*» à celle allant de juin à août.

Dossier réalisé avec les données de la Base BIEN Notaires de Paris – Ile-de-France – 12, avenue Victoria 75001 Paris