Etat des lieux du marché immobilier en Normandie

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Brieuc Legay , Président de la Région FNAIM Normandie

Le marché de la transaction retrouve des couleurs

On constatait un léger redémarrage à la rentrée 2014 ; celui-ci a été confirmé au 1^er semestre 2015 avec une augmentation de l’activité de 20 à 30 %… qui reste toutefois fragile. Et si Rouen et Caen s’affichent en nette progression, ce n’est en revanche pas le cas au Havre.

La reprise a lieu sur tous les types de biens, et les acquéreurs (plus nombreux que les vendeurs) sont aussi bien des primo-accédants que des secundo-accédants. Les investisseurs quant à eux ont déserté le marché existant mais reviennent tout doucement sur le neuf pour profiter du dispositif Pinel.

Côté prix, la baisse s’est stabilisée ; on note le retour de ventes à gros budget autour de 700 000 euros que l’on ne voyait plus depuis au moins 2 ans. L’arrivée de Parisiens avec un plus fort pouvoir d’achat, notamment sur Rouen, explique en partie ces montants. Mais il existe de nombreux micro-marchés, avec des prix variant de 1 500 à 2 500 euros/m².

Le délai de vente a baissé : un 4 pièces de 80 m² trouvait preneur en 6 mois environ en septembre 2014 ; il se négocie aujourd’hui en 3 mois. Et de nombreux biens, sur le marché existant, se vendent en 15 jours/3 semaines à Caen et Rouen.

Le marché locatif tourne à vide

De manière générale, sur toute la région, les locations ne trouvent pas preneurs même lorsqu’elles ont été rénovées ; on compte trop d’offres (dont de nombreuses résidences étudiantes neuves en surabondance) alors que le développement économique reste faible, générant un stock important de logements vides, du studio au 5 pièces. Les loyers sont à la baisse, quels que soient les biens.

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Le marché immobilier en Languedoc-Roussillon

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Alexis Melidonis , Président FNAIM de la Région  Languedoc-Roussillon

Sur le marché de la transaction, il faut distinguer deux tendances : celle des stations balnéaires de la région et celle des villes comme Montpellier, Nîmes, Narbonne ou Perpignan.

Le marché des résidences secondaires

Au 1^er semestre 2015, l’activité en bord de mer a repris un peu sur le marché des résidences secondaires. En effet, la région Languedoc-Roussillon reste plus abordable que le Var ou les Alpes-Maritimes, et depuis le début de l’année, les professionnels des Pyrénées Orientales notent le retour de la clientèle étrangère, notamment anglaise qui avait disparue depuis 3 ou 4 ans.

De même, la baisse des prix constatée depuis plusieurs mois conjuguée à des taux historiquement bas, suscite de nouveau  l’intérêt des acquéreurs.

L’activité en zone urbaine

Dans les principales villes de la région, l’activité est en hausse de 20%. Et la baisse des prix facilite la rencontre entre l’offre et la demande. En ce qui concerne les appartements, la demande se porte surtout sur les 3 et 4 pièces, entre 80 et 120 mètres carrés. Ce type de produit se négocie entre 180 000 euros et 220 000 euros, en fonction de la localité et de la qualité intrinsèque du bien.

Hors grandes agglomérations, la demande se porte essentiellement sur les maisons individuelles de 120/130 mètres carrés avec un jardin, pour un budget moyen compris entre 250 000 euros et 300 000 euros.

A noter : les biens inférieurs à 300 000 euros représentent environ 70% des ventes en Languedoc-Roussillon.

Point sur le marché locatif

L’activité locative est restée relativement stable au 1^er semestre 2015 comparé au 2^èmesemestre 2014. Le rapport entre offre et demande est équilibré, excepté pour les maisons individuelles et les villas qui sont des produits assez rares et très demandés.

 

70% de la population éligible au logement social à Perpignan

Depuis quelques mois, les professionnels constatent un durcissement de la solvabilité des candidats locataires qui se détournent du marché locatif privé au profit du secteur social.

A titre d’exemple, à Perpignan, 70% de la population est éligible au logement social. Conséquence de ce contexte socio-économique, les loyers à la relocation dans le secteur privé sont revus systématiquement à la baisse depuis 3 ans. Une situation qui a des incidences sur l’engagement des propriétaires bailleurs qui, non seulement voient la rentabilité locative baisser, mais qui supportent en outre une fiscalité grimpante couplée à une hausse de la taxe foncière.

Encadrement des honoraires de location : quel impact ?

L’encadrement des honoraires de location n’a pas eu d’impact sur l’activité des professionnels, ceux-ci ont même progressé entre 5% et 10% sur les 6 premiers mois de l’année, alors que l’on comptait moins de mises en location par rapport à la même période en 2014.

Isère : état des lieux du marché immobilier à Grenoble

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Transaction : des prix orientés à la baisse

Si le 1^er semestre 2015, et en particulier le 1^er trimestre, marque une hausse des volumes de transaction comprise entre 5% et 8%, cette tendance n’a pas d’influence sur les prix qui restent orientés à la baisse. Et ce, sur tous les types de biens, les immeubles des années 60 étant particulièrement touchés.

Retour des biens haut de gamme sur le marché Grenoblois

Les professionnels grenoblois voient le retour de la demande sur les biens haut de gamme, notamment sur les appartements de prestige dans l’existant situés dans l’hyper centre, et les villas dans les secteurs résidentiels comme La Tronche, Saint Ismier ou la rive droite de l’Isère.

Des délais de vente stables

Alors que de nombreux programmes neufs peinent à être commercialisés, le parc existant devient très concurrentiel pour les acquéreurs. A titre d’exemple à Grenoble, un appartement de 3 pièces se négocie en moyenne à 170 000 euros. Le délai de vente s’échelonne alors entre deux et cinq mois environ, il reste stable par rapport à 2014.

Marché locatif : hausse de l’activité mais baisse des prix

En ce qui concerne le marché locatif, l’activité est meilleure qu’en 2014. Tout comme pour le marché de la transaction, les professionnels de l’Isère notent une hausse des volumes sans conséquence sur les prix des loyers qui restent, eux aussi, orientés à la baisse. Et ce, depuis plusieurs années maintenant.

Zoom sur la demande

Sur le marché de l’existant, la demande est accrue sur les appartements de types studios et 2 pièces. Celle-ci s’exprime également sur les 3 pièces neufs, dotés d’une cuisine équipée et d’une place de parking. Une situation qui contraste avec les  3/4 pièces de petite surface dans les immeubles datés des années 60 qui ont du mal à se louer. Par ailleurs, on note une relance de la demande sur la location de villas.

Des propriétaires bailleurs qui s’interrogent…

S’ils veulent éviter un délai de vacance trop important, les propriétaires bailleurs doivent consentir à des baisses de prix et souvent effectuer des travaux de remise à niveau. A cet environnement déjà contraint économiquement et fiscalement, s’ajoutent les interrogations suscitées par la loi Alur. Résultat : certains propriétaires s’interrogent sur la rentabilité de leur investissement immobilier et réfléchissent à mettre leur bien en vente.